Makler-Vormerkliste

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026

Der Rat, den jeder gibt — und der nicht mehr trägt

In praktisch jedem Ratgeber zur Immobiliensuche steht derselbe Tipp: „Lass dich bei den Maklern deiner Region auf die Vormerkliste setzen, dann erfährst du von neuen Objekten als Erster.“ Der Rat ist gut gemeint und war einmal richtig. Heute beschreibt er einen Kanal, der bei vielen Büros schlicht nicht mehr existiert.

Wer sich vormerken lässt und dann monatelang nichts hört, denkt meist, er sei nicht wichtig genug. Das ist selten der Grund. Der Grund ist, dass der Verteiler für den Makler von einem kostenlosen Vertriebsweg zu einem Haftungsthema geworden ist.

Was sich geändert hat

Drei Regelwerke greifen bei einer Objekt-Mail gleichzeitig. Einzeln ist jedes beherrschbar, zusammen ergeben sie einen Dokumentationsaufwand, der pro Empfänger und pro Objekt anfällt:

1. Textform-Pflicht (§ 656a BGB). Seit dem 23. Dezember 2020 bedarf ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses der Textform. Ist die Textform nicht gewahrt, ist der Maklervertrag nichtig; ist das Provisionsverlangen nicht klar erkennbar, kommt oft gar kein wirksamer Maklervertrag zustande. In beiden Fällen bekommt der Makler keine Provision, ganz gleich, wie viel Arbeit er investiert hat.

2. Widerrufsrecht im Fernabsatz (§ 312g BGB). Ein per E-Mail zustande gekommener Maklervertrag ist ein Fernabsatzvertrag. Verbraucher können ihn 14 Tage lang widerrufen. Wird nicht oder fehlerhaft belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB) — und ohne ordnungsgemäße Belehrung schuldet der Kunde auch keinen Wertersatz. Im Klartext: Der Käufer kann noch nach dem Notartermin widerrufen und die Provision zurückfordern.

3. Einwilligung für E-Mail-Werbung. Werbe-Mails brauchen eine Einwilligung (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG), und diese muss nachweisbar sein — die Beweislast liegt beim Absender (Art. 7 Abs. 1 DSGVO). In der Praxis heißt das Double-Opt-in mit sauberer Protokollierung.

Was das für kleine Büros bedeutet

Mit einer Maklersoftware, die Einwilligungen, Exposé-Versand und Belehrungen pro Kontakt und Objekt protokolliert, ist das alles machbar. Große Büros und Ketten haben so etwas. Ein Zwei-Personen-Büro, das seine Interessenten in einer Excel-Liste führt, hat es nicht — und für dieses Büro ist die Rechnung einfach: Der Verteiler kostet mehr Risiko, als er einbringt.

Wie das in der Praxis klingt, zeigt die Antwort eines kleineren Maklers auf die Bitte, in seinen Immobilien-Newsletter aufgenommen zu werden:

Über 34.000 Interessenten, die keine Objekt-Mail mehr bekommen — von einem einzigen Büro. Juristisch schiebt das Büro alles auf „die Datenschutzverordnung“, was die Sache verkürzt: Der eigentliche Hebel sind die Provisionsrisiken aus Punkt 1 und 2. Aber seine wirtschaftliche Schlussfolgerung ist nachvollziehbar, und sie ist das, was für dich als Suchenden zählt: Die Liste gibt es nicht mehr.

Ehrlich zur Beweislage: Das ist ein Fall, keine Erhebung. Wie viele Büros bundesweit ihren Verteiler eingestellt haben, wissen wir nicht und behaupten wir nicht. Was sich belegen lässt, ist die Rechtslage und der Aufwand, der daraus folgt — und dass beides kleine Büros härter trifft als große. Wer sich vormerken lässt, sollte damit rechnen, dass nichts kommt.

Die Ausnahme: Anlageobjekte

Hier wird es interessant, und es erklärt eine Beobachtung, über die sich viele wundern: Anleger bekommen sehr wohl noch Anrufe und Mails, normale Käufer nicht.

Der Grund steht im Gesetz. Die Textform-Pflicht des § 656a BGB gilt ausdrücklich nur für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Wohn- und Geschäftshaus oder einem Gewerbeobjekt greift sie nicht. Das größte der drei Risiken fällt dort also weg — und entsprechend lebendig ist der Verteiler im Anlagesegment geblieben.

Für dich heißt das: Suchst du eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, ist die Vormerkliste der schwächste deiner Wege. Suchst du ein Anlageobjekt, kann sie weiter funktionieren — dann bist du allerdings in Konkurrenz zu den Stammkäufern, die vor dir auf der Liste stehen. Wie du als Anleger systematisch an solche Objekte kommst, steht in Renditeobjekte finden.

Was stattdessen funktioniert

Wenn der Verteiler unzuverlässig wird, bleibt eine Konstante: Die eigene Website des Maklers. Sie ist der einzige Kanal, der von alldem nicht betroffen ist. Ein Objekt auf die eigene Seite zu stellen, ist keine Werbe-Mail, kein Maklervertrag und keine Einwilligungsfrage — es ist einfach eine Veröffentlichung. Deshalb macht es jeder Makler, vom Zwei-Personen-Büro bis zur Kette, und deshalb steht dort praktisch jedes Objekt.

Und zwar in aller Regel bevor es auf einem Portal erscheint — das Portal-Inserat kostet Geld und wird oft erst geschaltet, wenn sich nicht schnell genug ein Käufer findet. Warum das so ist, steht ausführlich in Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst? Welche Wege außer der Vormerkliste sonst noch zu Objekten vor dem Portal-Inserat führen, ordnet Off-Market-Immobilien finden ehrlich ein.

Der Haken ist nur: Diese Websites sind über hunderte einzelne Seiten verstreut, jede mit eigenem Layout und ohne Benachrichtigungsfunktion. Genau deshalb funktioniert der alte Rat mit der Vormerkliste so verführerisch gut — er verspricht, dass jemand anderes für dich aufpasst. Diese Aufgabe muss heute nur woanders erledigt werden — zum Beispiel von einem Suchagenten, der Makler-Websites überwacht.

Was du trotzdem tun solltest

• Lass dich trotzdem vormerken. Es kostet nichts und schadet nicht. Rechne nur nicht damit.
• Ruf lieber an, als ein Formular auszufüllen. Ein Telefonat mit einem konkreten, eng umrissenen Suchprofil bleibt eher hängen als ein Eintrag in einer Liste, die niemand mehr anfasst.
• Sei präzise. Makler rufen dort an, wo der Abschluss wahrscheinlich ist. „Alles bis 500.000 €“ ist kein Suchprofil. Finanzierungsbestätigung parat zu haben, ändert mehr als jede Vormerkung.
• Verlass dich nicht auf einen Kanal, den du nicht kontrollierst. Ob dich jemand anruft, entscheidet der Makler. Ob du siehst, was auf seiner Website steht, kannst du selbst entscheiden.

FAQ: Makler-Vormerkliste

Lohnt es sich, sich beim Makler vormerken zu lassen?

Schaden kann es nicht — es kostet nichts. Verlassen solltest du dich darauf aber nicht. Ein Objektverteiler ist für Makler seit den Rechtsänderungen von 2020/2021 aufwendig und riskant geworden: Bei jedem Objektversand müssen Einwilligung, Provisionshinweis in Textform und Widerrufsbelehrung pro Empfänger nachweisbar dokumentiert sein. Sitzt eines davon nicht, kann die Provision komplett entfallen. Büros ohne passende Software lassen den Verteiler deshalb oft ganz.

Der Makler schickt keine Angebote — warum meldet er sich nicht?

Meist ist es keine Absicht. Ein Massenversand von Objektangeboten erzeugt ein Provisionsrisiko, das sich ohne saubere Dokumentation pro Empfänger und pro Objekt nicht kontrollieren lässt. Viele kleinere Büros telefonieren deshalb nur noch eine Handvoll Stammkunden ab, statt einen großen Verteiler zu bedienen. Für alle anderen bleibt die Website des Maklers der Ort, an dem das Objekt auftaucht.

Was hat sich rechtlich bei Immobilien-Newslettern von Maklern geändert?

Drei Dinge greifen zusammen. Erstens verlangt § 656a BGB seit Ende 2020 für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform: Fehlt sie, ist der Vertrag nichtig; ist das Provisionsverlangen nicht klar erkennbar, kommt oft gar kein wirksamer Maklervertrag zustande — in beiden Fällen gibt es keine Provision. Zweitens sind per E-Mail geschlossene Maklerverträge Fernabsatzverträge mit 14-tägigem Widerrufsrecht; bei fehlerhafter Belehrung verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage, und ohne ordnungsgemäße Belehrung schuldet der Kunde keinen Wertersatz. Drittens braucht E-Mail-Werbung eine nachweisbare Einwilligung.

Gilt das auch für Anlageobjekte und Mehrfamilienhäuser?

Nur eingeschränkt. Die Textform-Pflicht des § 656a BGB gilt ausdrücklich für Wohnungen und Einfamilienhäuser — bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und größeren Anlageobjekten greift sie nicht. Dort ist der Verteiler für Makler deutlich weniger riskant, und entsprechend lebendiger ist er geblieben. Das erklärt, warum Anleger noch angerufen werden und normale Käufer immer seltener.

Warum darf Wohnticker dann Objekte per E-Mail schicken?

Weil wir kein Makler sind. Wir vermitteln nichts, weisen keine Gelegenheit im Sinne des Maklerrechts nach und verlangen keine Provision — es entsteht also kein Maklervertrag, und die Provisionsrisiken aus Textform-Pflicht und Widerruf treffen uns nicht. Unsere E-Mails sind auch keine unverlangte Werbung: Du bekommst sie nur, weil du sie mit deinem Suchprofil ausdrücklich bestellt hast. Wir werten öffentlich einsehbare Inserate auf Makler-Websites aus und weisen unsere Nutzer darauf hin. Der Maklervertrag kommt, wenn überhaupt, später direkt zwischen dir und dem Makler zustande — mit allen Hinweisen, die er dir dann geben muss.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und nennt die einschlägigen Vorschriften. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Die Einordnung, welche Anforderungen ein konkreter Makler in einer konkreten Konstellation erfüllen muss, hängt vom Einzelfall ab. Das wiedergegebene Zitat ist die Aussage eines einzelnen Maklerbüros und keine repräsentative Erhebung. Stand: 17.07.2026.