Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst?

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026

Diese Reihenfolge ist der Grund für ein Gefühl, das fast jeder Suchende kennt: sofort auf ein Inserat zu reagieren und trotzdem zu hören, es gebe bereits Interessenten. Meistens liegt das nicht an deiner Reaktionszeit, sondern daran, an welcher Stelle der Kette du das Objekt gesehen hast.

Der typische Veröffentlichungs-Zyklus eines Makler-Objekts

Ein Makler bekommt einen Verkaufsauftrag. Was dann passiert, folgt fast immer demselben Muster — und zwar von innen nach außen, weil jede Stufe teurer und öffentlicher ist als die vorherige:

1. Die Vormerkliste. Zuerst schaut der Makler in die eigene Kartei: Wer sucht genau so etwas? Ein paar Anrufe, und im besten Fall ist die Sache erledigt. Aber Achtung — diese Stufe ist längst nicht mehr überall die, die sie mal war: Seit der Provisionsreform Ende 2020 ist ein Objektversand per Mail für Makler ein Provisionsrisiko geworden, und viele kleinere Büros haben ihren Verteiler deshalb ganz eingestellt. Übrig bleibt dann oft ein Telefonat mit einer Handvoll Stammkunden. Warum das so ist, steht in Makler-Vormerkliste: Warum der Rückruf ausbleibt.
2. Die eigene Website. Passiert in Stufe 1 nichts, geht das Objekt in den eigenen Objektbereich der Makler-Homepage — meist unter „Immobilienangebote“ oder „Objekte“ verlinkt. Auch das kostet nichts, macht das Objekt aber öffentlich — jeder, der die Seite aufruft, sieht es. Und für den Makler hat das einen zweiten Zweck: Eine gut gefüllte Objektliste ist sein Aushängeschild gegenüber dem nächsten Verkäufer.
3. Die Portale. Erst wenn es sich nicht schnell genug von allein verkauft, wird das Portal-Inserat geschaltet. Jetzt kostet die Vermarktung Geld — dafür erreicht sie die maximale Reichweite.

Die Stufen 1 und 2 heißen in der Branche Vorvermarktung — das Objekt wird vermarktet, bevor es öffentlich auf einem Portal steht.

Wichtig ist der Charakter der letzten Stufe: Das Portal ist für den Makler keine Selbstverständlichkeit, sondern eine Eskalationsstufe. Er zahlt sie, wenn er sie braucht. Braucht er sie nicht, zahlt er sie nicht.

Das ist übrigens keine Grauzone und nichts Anrüchiges. Es ist schlicht die naheliegende Reihenfolge für jeden, der ein Objekt zu verkaufen hat und Kosten sparen will. Nur wird sie aus Käufersicht fast nie erklärt — die Portal-Perspektive („hier ist der Markt“) ist so dominant, dass die Stufen davor gar nicht erst auftauchen.

Warum manche Objekte nie auf einem Portal landen

Aus derselben Logik folgt der Sonderfall: Wenn die Vermarktung auf Stufe 1 oder 2 endet, gibt es nie ein Portal-Inserat. Das passiert häufiger, als man denkt — und aus mehreren Gründen:

• Es hat einfach funktioniert. Der häufigste Fall, und der unspektakulärste. Der Anruf aus der Vormerkliste war erfolgreich, der Rest der Kette entfällt.
• Diskretion ist gewünscht. Bei Scheidung, Erbschaft, Firmenverkauf oder einer bekannten Familie im Ort will niemand, dass das halbe Viertel die Grundrisse durchklickt. Der Verkäufer verlangt ausdrücklich, dass nicht öffentlich inseriert wird.
• Es ist ein Preistest. Manche Verkäufer starten bewusst hoch und still. Kommt kein Gebot, wird der Preis korrigiert — und dann geht das Objekt auf die Portale. Das Portal-Inserat ist hier nicht der Anfang der Vermarktung, sondern das zweite Kapitel.
• Das Objekt ist ein Selbstläufer. Bei sehr gefragten Lagen oder Renditeobjekten weiß der Makler vorher, dass er keine Reichweite kaufen muss.

Was das für dich als Käufer bedeutet

Die unangenehme Konsequenz zuerst: Wenn du ausschließlich Portale beobachtest, siehst du den Markt strukturell verspätet. Nicht, weil du zu langsam klickst — sondern weil das Objekt zu dem Zeitpunkt schon eine oder zwei Runden ohne dich gedreht hat. Und einen Teil des Marktes bekommst du auf diesem Weg überhaupt nie zu sehen.

Jetzt die gute Nachricht, und sie ist der eigentliche Punkt dieses Artikels: Stufe 2 ist öffentlich. Die Makler-Website ist keine geschlossene Veranstaltung, kein Geheimclub und kein Off-Market-Zirkel, in den man Beziehungen bräuchte. Jeder darf sie aufrufen. Sie ist nur schlecht auffindbar — weil sie nicht an einer Stelle liegt, sondern über tausende einzelne Adressen verstreut ist. Genau das ist der Unterschied zwischen „exklusiv“ und „unpraktisch“, und er entscheidet darüber, ob du an diese Phase herankommst.

Eine Zahl bleiben wir bewusst schuldig: wie viel Vorlauf die Makler-Website konkret bringt. Das hängt vom einzelnen Makler ab und reicht von wenigen Stunden bis zu mehreren Wochen — daraus einen Durchschnitt zu basteln, wäre eine Scheingenauigkeit, die wir nicht belegen können. Entscheidend ist ohnehin nicht die mittlere Vorlaufzeit, sondern ob du in dieser Phase überhaupt mitbekommst, dass es das Objekt gibt — genau dieses Mitbekommen ist der Job, den ein Website-Monitoring wie Wohnticker übernimmt.

So nutzt du die Lücke

Wenn die relevante Phase öffentlich, aber verstreut ist, dann ist das Problem kein Zugangs-, sondern ein Fleißproblem. Und dafür gibt es genau zwei Lösungen:

Von Hand. Makler in deiner Zielregion googeln, ihre Objektlisten als Lesezeichen speichern, täglich durchklicken. Kostet nichts, funktioniert — und scheitert bei den meisten nach zwei, drei Wochen am Aufwand. In einer mittelgroßen Stadt kommst du schnell auf 40 relevante Makler; das sind über eine Stunde pro Tag, und zwar über Monate.

Automatisch. Genau dafür gibt es Wohnticker: Wir prüfen die Websites von über 1.100 Maklern mit Kauf-Objekten mehrmals täglich auf neue Einträge. Du legst einmal ein Suchprofil an und bekommst neue Treffer per E-Mail, statt selbst zu klicken. Was das ist und was nicht, sagen wir dazu: Es ist kein Zugang zu Stufe 1 — an die Vormerkliste kommst du nur über den Makler selbst, und wer dir „exklusiven Zugang zu Off-Market-Objekten“ verspricht, will dir vor allem etwas verkaufen. Es ist der Zugang zu Stufe 2, der Phase, die offen daliegt und die trotzdem fast niemand überblickt.

Wie du die Portal-Seite sauber aufsetzt und mit dieser Überwachung kombinierst, steht im Ratgeber Immobilien-Suchagent für den Kauf. Wo die Grenze zwischen echtem Off-Market und der Vor-Portal-Phase verläuft, nehmen wir im Ratgeber Off-Market-Immobilien finden auseinander. Und welche Kanäle es neben der Makler-Website sonst noch gibt — regionale Börsen, Bauträger, Zwangsversteigerung —, zeigt der Vergleich Immobilien kaufen ohne Portal.

FAQ: Veröffentlichung von Makler-Immobilien

Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst?

Makler vermarkten neue Objekte in der Regel zuerst über den eigenen Kanal — die Vormerkliste vorgemerkter Interessenten und die eigene Website — und erst danach über Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt, wobei viele Büros ihre Verteiler seit der Provisionsreform Ende 2020 stark eingeschränkt haben. Der Grund ist wirtschaftlich: Ein Portal-Inserat kostet den Makler Geld pro Objekt und Laufzeit oder verbraucht ein begrenztes Inseratskontingent, der Verkauf über die eigene Kartei nicht. Das Portal ist damit typischerweise die letzte Stufe der Vermarktung, nicht die erste.

Warum sind manche Immobilien nicht auf ImmoScout?

Weil das Portal-Inserat für den Makler eine Kostenentscheidung ist, die er nur trifft, wenn er sie braucht. Verkauft sich ein Objekt über die Vormerkliste oder die eigene Website, wird nie ein Portal-Inserat geschaltet. Dazu kommen Fälle, in denen der Verkäufer ausdrücklich Diskretion wünscht — etwa bei Scheidung, Erbschaft oder Firmenverkauf.

Was ist Vorvermarktung bei Immobilien?

Vorvermarktung ist die Phase, in der ein Objekt bereits vermarktet wird, aber noch nicht öffentlich auf den großen Portalen steht. Der Makler spricht vorgemerkte Interessenten an und stellt das Objekt auf die eigene Website. Findet sich in dieser Phase ein Käufer, endet die Vermarktung, bevor sie das Portal je erreicht.

Wie viel früher stehen Immobilien auf der Makler-Website?

Dafür gibt es keine seriöse Durchschnittszahl. Die Spanne reicht von wenigen Stunden bis zu mehreren Wochen und hängt vom einzelnen Makler ab; ein Teil der Objekte erreicht die Portale nie. Entscheidend ist ohnehin nicht die mittlere Vorlaufzeit, sondern ob du in dieser Phase überhaupt mitbekommst, dass es das Objekt gibt.

Haben alle Makler eine eigene Website mit Objekten?

Ein eigener Objektbereich ist bei professionellen Maklern weit verbreitet — er ist Aushängeschild gegenüber Verkäufern und kostenloser Vertriebskanal zugleich. Von den 1.300 Makler-Websites, die Wohnticker beobachtet, führen 1.193 einen eigenen Kauf-Objektbereich; diese Quote beschreibt allerdings unsere gezielt ausgewählten Quellen, nicht die Branche insgesamt. Das Problem für Käufer ist nicht, dass es diese Seiten nicht gäbe, sondern dass sie über tausende einzelne Adressen verstreut sind.

Gilt das auch für Mietwohnungen?

Nur eingeschränkt. Bei Vermietungen wird deutlich häufiger privat und direkt über Portale inseriert, weil viele Vermieter gar keinen Makler beauftragen. Beim Verkauf ist der Makler dagegen der Regelfall — deshalb ist die Reihenfolge „erst eigener Kanal, dann Portal“ beim Kauf so viel prägender für das, was du zu sehen bekommst. Wohnticker meldet übrigens beides — neue Kauf- und Miet-Objekte von Makler-Websites.