Immobilien von privat kaufen

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026

Dieser Artikel wird dir die Provision nicht schönreden — sie ist ein echter, großer Kostenblock. Er zeigt dir nur, warum der naheliegende Weg, sie zu vermeiden, meistens in eine Sackgasse führt.

Wie groß ist der Privatmarkt wirklich?

Ehrliche Antwort zuerst: Wir können es nicht messen. Wohnticker beobachtet die Websites von Maklern — Objekte, die ein Eigentümer allein inseriert, tauchen dort per Definition nicht auf. Wer dir eine exakte Prozentzahl für den Privatanteil am Kaufmarkt nennt, hat sie entweder aus einer anderen Quelle oder geschätzt.

Was sich stattdessen sagen lässt, ist strukturell — und es reicht für die Entscheidung: Der entscheidende Unterschied liegt zwischen Vermieten und Verkaufen, und er wird fast immer übersehen.

Bei der Vermietung inserieren viele Eigentümer selbst. Der Grund ist banal: Seit dem Bestellerprinzip zahlt bei der Vermittlung von Mietwohnungen derjenige den Makler, der ihn beauftragt — also der Vermieter. Wer sich diese Kosten sparen will, stellt das Inserat eben selbst online. Vermieten ist außerdem Routine: Wer eine Wohnung vermietet, tut das alle paar Jahre wieder.

Beim Verkauf kippt jede dieser Bedingungen:

• Es ist ein einmaliger Vorgang. Die meisten Menschen verkaufen ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Es gibt keine Routine, in die man hineinwächst.
• Der Aufwand ist ungleich größer. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, Baupläne, Protokolle der Eigentümerversammlung, Nachweis der Instandhaltungsrücklage — das ist Behördenarbeit über Wochen, bevor überhaupt ein Inserat steht.
• Der Preis ist schwer zu treffen. Bei der Miete gibt es Mietspiegel und Vergleichsangebote im Dutzend. Beim Kauf hängt der Preis an Zustand, Lage, Baujahr und Schnitt — ein Fehler von 10 % ist bei einer 400.000-€-Wohnung schnell ein 40.000-€-Fehler.
• Die Käuferauswahl ist heikel. Ein Verkäufer muss einschätzen, wer seine Finanzierung wirklich stehen hat. Platzt sie nach vier Wochen, war die ganze Vermarktung umsonst.
• Und die Provision zahlt oft ohnehin nicht er allein. Seit Ende 2020 wird sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt — für den Verkäufer ist der Makler damit deutlich günstiger geworden als früher.

Fünf Gründe, die alle in dieselbe Richtung zeigen: Verkaufen wird delegiert. Genau deshalb ist der Kaufmarkt ein Maklermarkt — und die Suche nach „von privat“ eine Suche in einer Nische, nicht im Markt.

Wo private Verkäufer inserieren

Es gibt sie natürlich trotzdem. Realistisch findest du private Verkäufer an drei Stellen: in den Privatanzeigen der großen Immobilienportale, auf Kleinanzeigen-Portalen — und, für den ländlichen Raum unterschätzt, im örtlichen Wochenblatt und am schwarzen Brett.

Zwei Muster solltest du dabei kennen. Erstens sind private Kaufangebote häufig Objekte mit einer Geschichte: geerbt, sanierungsbedürftig, schwer vermittelbar oder in einer Lage, für die sich kein Makler den Aufwand macht. Das ist nicht per se schlecht — für Handwerker und Geduldige ist genau das die Chance. Es heißt nur: Das durchschnittliche Privatangebot ist kein Schnäppchen für dasselbe Objekt, sondern oft ein anderes Objekt.

Zweitens ist der Preis dort nicht systematisch niedriger. Privatverkäufer haben keinen Vergleichsmaßstab und hängen emotional an ihrer Immobilie — überteuerte Privatinserate, die monatelang stehen, sind die Regel, nicht die Ausnahme. Die gesparte Provision landet in diesen Fällen einfach im Kaufpreis.

Die Risiken, über die selten jemand schreibt

Beim Privatkauf fällt nicht nur die Provision weg, sondern auch eine Rolle im Prozess. Was das praktisch bedeutet:

• Es haftet niemand für falsche Angaben. Das ist der wichtigste Punkt. Ein Makler hat eine Berufshaftpflicht; sagt er dir etwas Falsches zu, gibt es eine Adresse. Beim privaten Verkäufer bleibt praktisch nur die Arglisthaftung — und die setzt voraus, dass du ihm bewusste Täuschung nachweist. Das gelingt selten. Der übliche Kaufvertrag schließt Sachmängelhaftung ohnehin aus.
• Die Unterlagen sind dein Problem. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Energieausweis, Wohnflächenberechnung: Beim Makler liegt das (meist) fertig vor. Beim Privatverkauf musst du wissen, was du brauchst, und es einzeln einfordern — von jemandem, der selbst nicht weiß, warum es wichtig ist.
• Niemand ordnet den Preis ein. Ein Makler will den Abschluss und rückt deshalb irgendwann von Fantasiepreisen ab. Ein Privatverkäufer kann jahrelang auf seiner Zahl beharren. Eine erste Einordnung liefern die Kaufpreise pro m² aus den Wohnticker-Daten.
• Kein Prozess. Notartermin, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Übergabeprotokoll — beim Privatkauf koordinierst du das selbst oder überlässt es dem Notar, der neutral belehrt, aber nicht einseitig deine Interessen vertritt.

Nichts davon ist ein K.-o.-Kriterium. Aber es dreht die Rechnung um: Der Privatkauf spart dir Provision und kostet dich Prüfaufwand — bei der größten Anschaffung deines Lebens. Wer diesen Weg geht, sollte das Ersparte gedanklich sofort wieder ausgeben: für einen Gutachter und, bei allem Nicht-Trivialen, für eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertragsentwurfs.

Die naheliegende Alternative: provisionsfreie Immobilien vom Makler

Wer „von privat“ sucht, meint meistens nicht „von privat“ — er meint „ohne Provision“. Das ist nicht dasselbe, denn auch Makler-Objekte werden provisionsfrei angeboten. Wer eine Wohnung provisionsfrei kaufen will, findet solche Objekte typischerweise dort, wo der Verkäufer die Courtage komplett übernimmt: etwa bei Bauträgern im Neubauvertrieb oder bei Objekten, die schnell weg sollen.

Die Frage ist nur, wie viele das sind. Dazu können wir etwas sagen:

Knapp zwei bis vier Prozent. Das ist die ganze Bühne. Wer seinen Suchfilter auf „provisionsfrei“ stellt, blendet über 95 % des Marktes aus — und zwar nicht die schlechten 95 %, sondern einen Querschnitt. Für ein Merkmal, das mit der Qualität des Objekts nichts zu tun hat.

Der praktische Mittelweg: nicht auf provisionsfrei filtern, sondern alle passenden Objekte reinlassen — provisionsfreie Treffer sind bei Wohnticker automatisch dabei und im Inserat als solche erkennbar.

Was tatsächlich mehr bringt

Jetzt die unbequeme Rechnung. Nimm eine Wohnung für 400.000 € mit 3,57 % Käuferprovision: rund 14.000 €. Ein spürbarer Betrag — kein Zweifel.

Nur: Beim Kaufpreis derselben Wohnung sind 3 % Verhandlungsspielraum 12.000 € — und der ist realistisch, wenn du früh dran bist und nicht gegen zwölf andere Interessenten bietest. Bei 5 % sind es 20.000 € und damit mehr, als die Provision je war. Der Unterschied: Die Provision ist weitgehend fix. Der Kaufpreis ist es nicht.

Und Verhandlungsspielraum entsteht fast nur auf eine Weise — dadurch, dass weniger Leute gleichzeitig auf dasselbe Objekt schauen. Genau das ist der Grund, warum der Zeitpunkt, zu dem du von einem Objekt erfährst, praktisch mehr wert ist als die Provisionsfrage. Wie du an Objekte kommst, bevor sie breit vermarktet werden, steht im Ratgeber Off-Market-Immobilien finden.

Hier schließt sich der Kreis zum Anfang: Makler veröffentlichen neue Objekte in aller Regel zuerst auf der eigenen Website und erst später auf den Portalen — das Portal-Inserat kostet sie Geld. Warum das so ist, steht unter Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst? In dieser Phase bist du oft der einzige oder einer von wenigen Interessenten. Das ist die Position, aus der sich verhandeln lässt.

Genau dafür gibt es Wohnticker: Wir prüfen die Websites von über 1.100 Maklern mehrmals täglich auf neue Kauf-Objekte und melden dir passende Treffer per E-Mail. Wie du das mit einem Portal-Agenten kombinierst, steht im Ratgeber Immobilien-Suchagent für den Kauf; welche Kanäle es sonst noch gibt — von regionalen Börsen bis zur Zwangsversteigerung —, zeigt der Vergleich Immobilien kaufen ohne Portal.

Der ehrliche Rat also: Plane die Provision ins Budget ein, statt die Suche um sie herum zu bauen. Nimm ein provisionsfreies Objekt gerne mit, wenn eines passt — aber such nicht danach. Und steck die Energie, die du in die Provisionsvermeidung stecken wolltest, lieber in Tempo: Finanzierungsbestätigung vorab, Suchprofil bei Wohnticker und Portal-Agent aktiv, Unterlagen bereit.

Wenn du es trotzdem versuchst: die Kurz-Checkliste

1. Unterlagen vollständig einfordern, bevor du über den Preis redest: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung und Stand der Instandhaltungsrücklage.
2. Gutachter einplanen. Ein paar hundert Euro für einen Bausachverständigen sind die günstigste Versicherung, die du in diesem Prozess kaufen kannst — erst recht ohne Makler.
3. Kaufvertragsentwurf prüfen lassen. Der Notar beurkundet neutral, er vertritt nicht deine Interessen. Diese Rolle ist beim Privatkauf unbesetzt.
4. Nichts ohne Notar bezahlen. Keine „Reservierungsgebühr“, keine Anzahlung, keine wie auch immer benannte Vorauszahlung an einen privaten Verkäufer. Ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist unwirksam (§ 311b BGB) — jede Zahlung davor ist ungesichert.
5. Sensible Unterlagen erst spät. Gehaltsnachweise, SCHUFA und Ausweiskopie gehören nicht in die erste Mail an ein unbekanntes Privatinserat, sondern frühestens, wenn Objekt und Verkäufer geprüft sind.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Für die Prüfung eines konkreten Kaufvertrags ist eine Anwältin oder ein Anwalt die richtige Adresse.

FAQ: Immobilien von privat kaufen

Kann man ein Haus ohne Makler kaufen?

Ja, rechtlich ist das ohne Weiteres möglich — ein Makler ist beim Immobilienkauf nirgends vorgeschrieben. Pflicht ist nur der Notar: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), sonst ist er unwirksam. Das praktische Problem ist nicht die Rechtslage, sondern das Angebot.

Warum gibt es beim Kauf so wenige Angebote von privat?

Weil Verkaufen ungleich aufwendiger ist als Vermieten. Ein Eigentümer verkauft meist einmal im Leben, muss dafür Unterlagen beschaffen, den Preis richtig ansetzen, Besichtigungen organisieren und die Bonität der Interessenten einschätzen — bei einem sechsstelligen Betrag. Diese Aufgabe delegieren die meisten. Bei der Vermietung ist es umgekehrt: Dort trägt seit dem Bestellerprinzip der Vermieter die Maklerkosten, also inserieren viele lieber selbst.

Wie viele Immobilien werden provisionsfrei angeboten?

In den von Wohnticker erfassten Makler-Inseraten weisen sich mindestens 2,4 % der Kauf-Objekte ausdrücklich als provisionsfrei oder courtagefrei aus — bei Eigentumswohnungen 3,6 %, bei Häusern nur 1,7 % (Stand: Juli 2026). Das ist eine Untergrenze, weil nur Inserate zählen, die es im Titel ausschreiben. Die Größenordnung ist trotzdem klar: Provisionsfrei ist beim Kauf die Ausnahme.

Spart man beim Privatkauf wirklich Geld?

Nicht zwangsläufig. Die Provision entfällt zwar, aber private Verkäufer setzen den Preis oft zu hoch an, weil ihnen die Marktkenntnis fehlt — und ohne Makler bleiben Unterlagenbeschaffung und Prüfung an dir hängen. Seit Ende 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ohnehin die Teilungspflicht (§§ 656c, 656d BGB): Der Verkäufer darf höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.

Welche Risiken hat der Kauf ohne Makler?

Vor allem drei: Es fehlt jemand, der für falsche Angaben haftet — beim Makler greift eine Berufshaftpflicht, beim privaten Verkäufer nur die Arglisthaftung, die schwer nachzuweisen ist. Zweitens sind die Unterlagen oft unvollständig. Drittens fehlt die Preiseinordnung. Ein Privatkauf verlangt deshalb mehr eigene Prüfung, nicht weniger.

Und bei der Miete — ist das dort auch so?

Nein, dort ist die Lage komplett anders: Bei der Vermietung inserieren sehr viele Eigentümer selbst, weil sie seit dem Bestellerprinzip sonst den Makler zahlen müssten. „Von privat“ ist beim Mieten also ein realistischer Weg — Details dazu im Ratgeber Wohnung von privat mieten und unter Wohnung ohne Makler mieten.