Kaufpreise pro m² in Deutschland

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026 · Datenstand 25.08.2026

Alle Werte sind Angebotspreise — was Verkäufer verlangen, nicht was am Ende beim Notar steht. Wie wir rechnen und was die Zahlen nicht können, steht unten im Methodik-Block.

Eigentumswohnungen: Median-Kaufpreis pro m²

Sortiert nach Median. Die Spalte „typische Spanne“ zeigt, wo die mittleren 50 % der Inserate liegen — vom 25.- bis zum 75.-Perzentil.

Quelle: von Wohnticker erfasste Makler-Inserate, Stand 25.08.2026 — dieselbe Datenbasis, aus der Wohnticker-Nutzer ihre Benachrichtigungen erhalten.

Häuser: Median-Kaufpreis pro m²

Häuser werden getrennt ausgewiesen, weil sie sich nicht sinnvoll mit Wohnungen mitteln lassen: Im Hauspreis steckt ein Grundstücksanteil, den sich Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus aufteilen.

Inzwischen erreichen alle 23 Städte auch bei Häusern die Mindestgröße von 300 Inseraten — im Juli galt das erst für 19. Quelle: von Wohnticker erfasste Makler-Inserate, Stand 25.08.2026 — dieselbe Datenbasis, aus der Wohnticker-Nutzer ihre Benachrichtigungen erhalten.

Der interessanteste Befund: Häuser sind nicht überall teurer

Wer die beiden Tabellen nebeneinanderlegt, sieht ein Muster, das der Intuition widerspricht — und das sich je nach Markt umdreht:

• In den engen Metropolen ist die Wohnung teurer. Hamburg: 6.562 €/m² für Wohnungen gegenüber 5.298 €/m² für Häuser. Berlin: 5.790 gegenüber 4.645 €/m². Auch Frankfurt, Münster, Köln und Düsseldorf liegen so herum.
• In den günstigeren Städten ist das Haus teurer. Duisburg: 2.722 €/m² im Haus gegenüber 1.901 €/m² in der Wohnung — ein Aufschlag von 43 %. Wuppertal, Bochum, Essen, Dortmund, Leipzig und Dresden zeigen dasselbe Bild.
• Und in fünf Städten ist es ein Münzwurf. In München, Bonn, Karlsruhe, Mannheim und Augsburg liegen beide Werte weniger als 5 % auseinander — dort trägt die Unterscheidung schlicht nichts zur Preiseinschätzung bei.

Der Grund ist die Lage, nicht der Gebäudetyp. In Hamburg oder Berlin steht die typische inserierte Eigentumswohnung zentral, das typische inserierte Haus dagegen am Stadtrand — der Preisunterschied misst also weniger „Wohnung vs. Haus“ als „innen vs. außen“. In Duisburg oder Dortmund ist der Lageunterschied viel kleiner, und dann schlägt durch, was im Hauspreis zusätzlich steckt: das Grundstück.

Praktisch heißt das: Die Faustregel „ein Haus ist pro Quadratmeter teurer“ gilt in 11 der 23 Städte, für die wir beide Werte ausweisen — in sieben gilt das genaue Gegenteil, in fünf macht es keinen Unterschied. Sie ist damit kaum verlässlicher als eine Münze, und sie versagt ausgerechnet in den Märkten, in denen die meisten Menschen suchen: Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Wer die Regel aus einer dieser Städte in eine günstigere mitnimmt (oder umgekehrt), verkalkuliert sich in die falsche Richtung.

Warum wir Spannen zeigen statt nur einen Wert

Ein Median pro Stadt ist bequem — und für die eigene Kaufentscheidung fast wertlos, wenn man die Streuung nicht danebenlegt. Ein Beispiel aus der Tabelle:

Und selbst diese Spanne deckt nur die mittlere Hälfte ab — ein Viertel der Inserate liegt darunter, ein Viertel darüber. Ein einzelner Stadt-Wert sagt dir deshalb, in welcher Liga du spielst. Was ein konkretes Objekt kostet, entscheiden Lage, Baujahr, Zustand und Schnitt — und die streuen innerhalb einer Stadt weiter als zwischen zwei Städten derselben Preisklasse. Gerade die Inserate am unteren Rand der Spanne sind schnell weg — sie zu sehen, bevor sie auf den Portalen landen, ist der eigentliche Hebel.

Methodik

• Datenbasis: Inserate, die Wohnticker auf den Websites von über 1.200 Maklern mit Kauf-Objekten erfasst. Keine amtliche Statistik, sondern eine Auswertung des tatsächlich ausgeschriebenen Angebots.
• Kennzahl: Median aus Angebotspreis ÷ Wohnfläche je Inserat. Median statt Mittelwert, weil einzelne Luxusobjekte jeden Durchschnitt verzerren würden.
• Spanne: 25.- bis 75.-Perzentil — dort liegen die mittleren 50 % der Inserate.
• Bereinigung: Mehrfach eingestellte Objekte werden entdoppelt; Inserate mit unplausiblen Werten (unter 200 oder über 30.000 €/m², Flächen unter 15 m²) fließen nicht ein.
• Mindestgröße: Nur Städte mit mindestens 300 auswertbaren Inseraten. Alles darunter veröffentlichen wir nicht — bei kleinen Fallzahlen entscheiden ein paar Ausreißer über die Zahl.
• Angebot, nicht Abschluss: Das sind geforderte Preise. Der beurkundete Kaufpreis liegt nach Verhandlung oft darunter. Wer beurkundete Preise braucht, findet sie bei den Gutachterausschüssen der Städte — dafür sind die Zahlen dort deutlich älter.
• Stand: 25.08.2026. Reproduzierbar über das Auswertungs-Script, mit dem diese Tabellen erzeugt wurden.

Was die Zahlen für deine Suche bedeuten

Ein Preisniveau zu kennen, hilft beim Einordnen — es bringt dir aber kein Objekt. Die Preise oben stammen aus Inseraten auf Makler-Websites, und genau dort erscheinen neue Objekte in der Regel, bevor sie auf den großen Portalen landen. Warum das so ist, steht unter Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst? — wie du diese Phase nutzt, im Ratgeber Immobilien-Suchagent für den Kauf. Welche Kanäle es neben Portalen und Makler-Websites sonst gibt, zeigt der Vergleich Immobilien kaufen ohne Portal. Wie du in den beiden meistgesuchten Märkten konkret vorgehst, zeigen die Stadt-Guides Wohnung kaufen in Berlin und Wohnung kaufen in Köln. Den kompletten Ablauf eines Kaufs — inklusive der absoluten Kaufpreise und der Nebenkosten je Bundesland — findest du im Ratgeber Immobilie kaufen.

Wohnticker überwacht genau diese Makler-Websites mehrmals täglich und meldet dir neue Kauf-Objekte in deiner Stadt, sobald sie erscheinen — was das kostet, steht hier.

FAQ: Kaufpreise pro Quadratmeter

Was kostet ein Quadratmeter Wohnung in Deutschland?

Das hängt fast vollständig von der Stadt ab: In München liegt der Median der Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei 8.458 €/m², in Duisburg bei 1.901 €/m² — Faktor 4,4 zwischen der teuersten und der günstigsten der 23 ausgewerteten Städte. Berlin liegt bei 5.790 €/m², Hamburg bei 6.562 €/m², Köln bei 4.851 €/m². Einen bundesweiten Durchschnitt geben wir bewusst nicht an: Er würde eine Mitte suggerieren, die es so nicht gibt. Auswertung von Wohnticker aus Inseraten auf Makler-Websites, Stand August 2026.

Was kostet ein Haus in Deutschland pro Quadratmeter?

Bei Häusern reicht die Spanne der Median-Kaufpreise von 8.286 €/m² in München bis 2.722 €/m² in Duisburg (Stand: August 2026, aus den von Wohnticker erfassten Makler-Inseraten). Ausgewiesen werden 23 Städte mit mindestens 300 Haus-Inseraten.

In welcher deutschen Großstadt sind Wohnungen am günstigsten?

Unter den 23 ausgewerteten Städten ist Duisburg mit einem Median von 1.901 €/m² am günstigsten, gefolgt von Wuppertal (2.190 €/m²) und Bochum (2.434 €/m²). Die günstigsten Großstadtmärkte liegen damit fast alle im Ruhrgebiet und im Bergischen Land. Für Kapitalanleger sind diese Städte wegen der Einstiegspreise interessant — wie du die Mietrendite berechnest und Renditeobjekte findest, zeigen die verlinkten Ratgeber.

Sind Häuser pro Quadratmeter teurer als Wohnungen?

Das dreht sich je nach Markt um. In den engen Metropolen sind Wohnungen pro Quadratmeter teurer — in Hamburg 6.562 €/m² für Wohnungen gegenüber 5.298 €/m² für Häuser, in Berlin 5.790 gegenüber 4.645 €/m². In den günstigeren Städten ist es umgekehrt: In Duisburg kostet der Quadratmeter im Haus 2.722 €, in der Wohnung nur 1.901 €. In fünf der 23 Städte liegen beide Werte weniger als 5 Prozent auseinander — dort taugt die Unterscheidung als Preisindikator nicht. Der Grund ist die Lage: In Metropolen steht die Wohnung zentral und das Haus am Rand, anderswo trägt das Haus einen Grundstücksanteil, den sich Wohnungen teilen.

Sind das Angebotspreise oder tatsächliche Kaufpreise?

Es sind Angebotspreise — also das, was Verkäufer verlangen, nicht das, was am Ende beim Notar steht. Der tatsächliche Kaufpreis liegt nach Verhandlung häufig darunter. Für beurkundete Kaufpreise sind die Gutachterausschüsse der Städte die richtige Quelle; deren Zahlen sind dafür deutlich älter, weil sie erst nach der Beurkundung entstehen.

Woher stammen diese Kaufpreis-Daten?

Aus den Inseraten, die Wohnticker auf den Websites von über 1.300 Maklern erfasst. Ausgewertet wird der Median aus Angebotspreis geteilt durch Wohnfläche je Inserat, dedupliziert und plausibilitätsgefiltert; veröffentlicht werden nur Städte mit mindestens 300 auswertbaren Inseraten. Das ist keine amtliche Statistik, sondern eine Auswertung des tatsächlich ausgeschriebenen Angebots.