Mietrendite berechnen

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026

Bruttomietrendite: wozu sie taugt — und wozu nicht

Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die in jedem Exposé steht. Sie ist schnell gerechnet und deshalb nützlich: Wenn du dreißig Angebote vor dir hast — etwa die neuen Kauf-Objekte, die dir ein Suchprofil in die Inbox spült —, sortierst du damit in fünf Minuten die aus, bei denen sich das Weiterrechnen nicht lohnt.

Was sie nicht kann: dir sagen, was hinten rauskommt. Sie ignoriert, dass der Kaufpreis nicht der Betrag ist, den du bezahlst — und dass die Kaltmiete nicht der Betrag ist, den du behältst. Beides korrigiert die Nettorendite.

Die Beispielrechnung — mit echten Zahlen

Statt „angenommen, Sie kaufen für 300.000 €“ rechnen wir mit dem, was der Markt tatsächlich hergibt: den Medianwerten aus den von Wohnticker erfassten Kölner Makler-Inseraten. Angenommenes Objekt: eine 70-m²-Eigentumswohnung in Köln.

Schritt 1: Bruttorendite

Schritt 2: Was der Kauf wirklich kostet

Der Kaufpreis ist nicht dein Einsatz. Dazu kommen die Kaufnebenkosten — Geld, das sofort weg ist und keine Miete erzeugt. In Nordrhein-Westfalen:

Schritt 3: Was von der Miete übrig bleibt

Auf der Einnahmenseite gilt dasselbe Prinzip in die andere Richtung: Ein Teil der Kaltmiete gehört dir nur auf dem Papier.

Schritt 4: Die Nettorendite

Der Effekt ist kein Kölner Sonderfall: Weil beide Korrekturen prozentual wirken — rund 12 % mehr Einsatz, rund 11 % weniger Miete — bleibt das Verhältnis über Städte hinweg ähnlich. Als Faustregel: Nettorendite ≈ 0,8 × Bruttorendite, solange die Grunderwerbsteuer bei 6,5 % liegt und keine außergewöhnlichen Instandhaltungskosten anstehen. Aus 4,9 % brutto werden so rund 3,9 % netto, aus 3,3 % rund 2,6 %.

Wie die Bruttorenditen in verschiedenen Städten aussehen und was daraus für die Kaufentscheidung folgt, steht im großen Ratgeber Wohnung als Kapitalanlage. Die Kaufpreise pro Quadratmeter für die großen Städte findest du unter Kaufpreise pro m² in Deutschland, den Kölner Markt im Detail unter Wohnung kaufen in Köln.

Was ist eine „gute“ Mietrendite?

Die ehrliche Antwort: Es gibt keine feste Schwelle — und wer dir eine nennt, verkauft dir etwas. Rendite und Risiko hängen zusammen. Die höchsten Bruttorenditen findest du dort, wo Leerstandsrisiko und Wertverlustrisiko am größten sind. Eine 6-%-Wohnung in einer schrumpfenden Region ist keine bessere Anlage als eine 3,5-%-Wohnung in einer wachsenden Stadt — sie ist eine andere Wette.

Als grobe Orientierung, ausdrücklich ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit:

Die drei häufigsten Rechenfehler

1. Mit der Warmmiete rechnen. Der mit Abstand häufigste Fehler. Die Warmmiete enthält Betriebskosten, die der Mieter zahlt und die du nur durchreichst — Heizung, Wasser, Müll. Als Einnahme zählt ausschließlich die Nettokaltmiete. Bei einer Kaltmiete von 15,33 €/m² und rund 3 €/m² Betriebskosten rechnet sich die Rendite mit der Warmmiete um etwa ein Fünftel schön.

2. Die Kaufnebenkosten weglassen. Sie stehen in keinem Exposé, sind aber real: Im Beispiel oben 39.465 € — Geld, das keine Miete erzeugt und trotzdem zum Einsatz gehört. Wer sie ignoriert, rechnet mit 3,9 % statt mit 3,5 %.

3. Instandhaltung ignorieren. Eine Wohnung ist kein Sparbuch. Heizung, Fenster, Bad und Dach haben eine Lebensdauer, und die endet garantiert — die Frage ist nur wann. Wer keine Rücklage einrechnet, rechnet nicht mit Rendite, sondern mit Glück.

Wenn die Zahl stimmt, fängt die eigentliche Arbeit an

Die Formel ist der leichte Teil. Der schwere ist, überhaupt ein Objekt zu finden, bei dem sie ein gutes Ergebnis liefert — denn Wohnungen mit gutem Verhältnis aus Preis und Miete sind auch für andere Anleger interessant und entsprechend schnell weg — auf einem Portal erscheinen sie oft erst mit Verzögerung, denn Makler veröffentlichen neue Objekte in der Regel zuerst auf der eigenen Website. Warum das so ist, erklärt Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst? — und welche Wege es zu Anlageobjekten konkret gibt, steht in Renditeobjekte finden.

FAQ: Mietrendite berechnen

Wie berechnet man die Mietrendite?

Brutto-Mietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 12.877 € Jahreskaltmiete bei 326.970 € Kaufpreis ergeben 3,9 %. Für die aussagekräftigere Nettomietrendite rechnest du: (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttorendite setzt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten auf der Kostenseite und zieht die nicht umlagefähigen laufenden Kosten von der Miete ab. In der Beispielrechnung oben werden aus 3,9 % brutto rund 3,1 % netto — etwa vier Fünftel.

Wie hoch ist eine gute Mietrendite?

Eine feste Schwelle gibt es nicht, weil Rendite und Risiko zusammenhängen: Die höchsten Renditen findest du dort, wo Leerstands- und Wertverlustrisiko am größten sind. Als Orientierung gilt eine Bruttorendite unter etwa 3 % als sehr knapp — dort trägt sich die Anlage meist nur über Wertsteigerung, auf die niemand einen Anspruch hat.

Rechnet man die Mietrendite mit Kalt- oder Warmmiete?

Immer mit der Nettokaltmiete. Die Warmmiete enthält Betriebskosten, die der Mieter zahlt und die du als Eigentümer nur durchreichst — sie sind keine Einnahme. Mit der Warmmiete zu rechnen ist der häufigste Fehler und schönt die Rendite deutlich.

Welche Kosten muss ich von der Mietrendite abziehen?

Auf der Kaufseite: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision — mit Makler typischerweise 8–12 % des Kaufpreises, ohne Makler entsprechend weniger. Laufend: nicht umlagefähiges Hausgeld (vor allem Verwaltung und Instandhaltungsrücklage) und ein Ansatz für Mietausfall. Finanzierungszinsen und Steuern kommen je nach persönlicher Situation obendrauf.

Welche Rendite ist bei einer vermieteten Wohnung realistisch?

Das hängt vollständig vom Markt ab, in dem du kaufst. In den von Wohnticker erfassten Makler-Angeboten liegen die Bruttorenditen je nach Stadt zwischen rund 3,3 % und 4,9 % (Stand 17.07.2026) — netto also grob zwischen 2,6 % und 3,9 %, vor Steuern und Finanzierung. Eine vermietete Wohnung wird oft mit einem Abschlag gehandelt, weil der Käufer sie nicht selbst beziehen kann — mehr dazu in Vermietete Wohnung kaufen.

Dieser Artikel erklärt Rechenwege und ordnet Marktzahlen ein. Er ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzt keine individuelle Prüfung deines konkreten Objekts. Die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen; dein Objekt kann davon deutlich abweichen. Die genannten Renditen sind aus Angebotspreisen abgeleitete Ausgangswerte, keine erzielbaren Erträge.