Vermietete Wohnung kaufen

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026

Was du rechtlich mitkaufst

Der wichtigste Satz zuerst, weil daran alles andere hängt: Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB trittst du mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein — und zwar exakt so, wie er ist. Dieselbe Miete, dieselben Fristen, dieselben Vereinbarungen. Der Verkauf ist für den Mieter kein Ereignis, das seine Rechte berührt.

Das ist keine Formalie, sondern der Kern des Geschäfts. Du kaufst nicht nur eine Wohnung, du kaufst einen Vertrag. Und dieser Vertrag ist — anders als die Wohnung — nicht verhandelbar. Auch die Kaution geht auf dich über (§ 566a BGB): Du haftest dem Mieter dafür am Ende, selbst wenn der Verkäufer sie dir nie ausgehändigt hat. Ein Punkt, der beim Notartermin gern untergeht und im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden sollte.

Der Preisabschlag — und warum es ihn gibt

Vermietete Wohnungen werden günstiger gehandelt als bezugsfreie. Der Grund ist Angebot und Nachfrage: Für eine bezugsfreie Wohnung bieten Selbstnutzer und Anleger, für eine vermietete praktisch nur Anleger. Ein kleinerer Käuferkreis bedeutet einen niedrigeren Preis. Dazu kommt: Die Miete liegt fest und lässt sich nicht auf Marktniveau anheben — der neue Eigentümer erbt womöglich einen Vertrag, der zehn Jahre alt ist.

Die Spanne von 10 bis 25 Prozent über drei Städte hinweg zeigt, wie stark das schwankt. Als Erwartungshaltung taugt sie nicht — als Hinweis darauf, dass der Abschlag real und relevant ist, schon. Mehr zu den beiden größten Märkten der Tabelle: Wohnung kaufen in Berlin und Wohnung kaufen in Köln.

Für Anleger: der Mieter ist ein Feature

Aus Anlegersicht ist eine vermietete Wohnung nicht das Problem, sondern oft die bessere Variante:

• Miete ab dem ersten Tag. Kein Leerstand zwischen Kauf und erstem Mieter, keine Monate ohne Einnahmen bei laufender Finanzierung.
• Kein Erstvermietungsrisiko. Du musst nicht hoffen, dass sich die kalkulierte Miete am Markt erzielen lässt — sie wird bereits gezahlt.
• Die Rendite steht auf einem Vertrag, nicht auf einer Annahme. Das ist der unterschätzte Punkt: Bei jedem anderen Objekt schätzt du die Miete. Hier steht sie im Mietvertrag — die Mietrendite-Rechnung wird dadurch belastbarer als bei einer bezugsfreien Wohnung.
• Der Mieter ist prüfbar. Zahlungshistorie und Vertragstreue kannst du dir vor dem Kauf zeigen lassen. Ein zuverlässiger Langzeitmieter ist ein Vermögenswert.
• Der Abschlag verbessert die Rendite. Niedrigerer Einstandspreis bei gleicher Miete heißt: höherer Faktor auf deiner Seite.

Der Preis dafür ist Unflexibilität. Du kannst nicht einziehen, nicht kurzfristig zum Marktpreis neu vermieten — und verkaufst im Zweifel schlechter, denn der nächste Käufer hat dieselbe Einschränkung.

Für Selbstnutzer: der Realitätscheck

Jetzt der unbequeme Teil. Eine typische Überlegung lautet: „Die Wohnung ist 20 % günstiger, ich melde Eigenbedarf an und ziehe in einem Jahr ein.“ Das geht in aller Regel schief.

Und selbst wenn die Sperrfrist abgelaufen ist, ist Eigenbedarf kein Automatismus. Er muss begründet werden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — für dich selbst oder nahe Angehörige, mit nachvollziehbarem Grund. Es gelten die normalen Kündigungsfristen, die sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate verlängern. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und Härtefallgründe geltend machen (§ 574 BGB) — hohes Alter, Krankheit, Verwurzelung. Und wenn es vor Gericht geht, vergehen weitere Monate. Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann teuer werden: Zieht der Eigentümer nach der Kündigung nicht wirklich ein, drohen Schadensersatzansprüche.

Unser ehrlicher Rat: Wenn du selbst einziehen willst, kauf keine vermietete Wohnung. Der Abschlag ist kein Rabatt — er ist die Bezahlung für ein Risiko, das du dann trägst. Rechne mit Jahren, nicht mit Monaten, und mit der realistischen Möglichkeit, dass du gar nicht einziehen kannst. Der Abschlag von 10 bis 25 Prozent klingt nach viel, bis zwei Jahre Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate dagegenstehen.

Was du vor dem Kauf prüfst

Bei einer vermieteten Wohnung ist der Mietvertrag genauso wichtig wie das Objekt. Diese Unterlagen solltest du sehen — und zwar bevor du ein Gebot abgibst:

Was du nach dem Kauf darfst — und was nicht

Die Miete erhöhen: ja, aber nur in denselben Grenzen wie der Voreigentümer. Der Eigentümerwechsel schafft kein neues Erhöhungsrecht. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht es nach § 558 BGB, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren — in angespannten Märkten 15 %. Läuft eine Staffel- oder Indexmiete, gilt sie unverändert weiter.

Wegen des Verkaufs kündigen: nein. Der Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund — in keiner Variante.

Modernisieren und umlegen: begrenzt. Modernisierungskosten lassen sich anteilig auf die Miete umlegen (§ 559 BGB), aber mit gesetzlichen Obergrenzen. „Ich saniere und verdopple die Miete“ funktioniert nicht.

Selbst einziehen: nur über eine wirksame Eigenbedarfskündigung — mit allem, was oben steht.

Wo du vermietete Wohnungen findest

Vermietete Wohnungen sind ein Anleger-Produkt, und Anleger-Objekte laufen anders als der normale Wohnungsmarkt: Makler haben für solche Objekte oft eine Handvoll Stammkäufer im Verteiler, die vor der öffentlichen Vermarktung angerufen werden — im Anlagesegment ist ein solcher Verteiler rechtlich unproblematisch und wird entsprechend gepflegt; warum das bei Selbstnutzer-Wohnungen anders aussieht, erklärt Makler-Vormerkliste: Warum der Rückruf ausbleibt. Was übrig bleibt, geht auf die eigene Website und erst danach, wenn überhaupt, auf ein Portal. Warum das so ist, erklärt der Beitrag „Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst?“ Die vier konkreten Wege zu Anlageobjekten — inklusive der ehrlichen Einordnung, welcher für dich realistisch ist — stehen in Renditeobjekte finden.

Ob sich das Objekt am Ende rechnet, entscheidest du mit zwei Seiten dieser Website: dem Kapitalanlage-Guide für die Einordnung und der Mietrendite-Rechnung für die Zahlen. Die Kaufpreise pro Quadratmeter in den großen Städten findest du unter Kaufpreise pro m² in Deutschland.

FAQ: Vermietete Wohnung kaufen

Kann ich einem Mieter nach dem Kauf kündigen?

Nicht wegen des Kaufs. Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) trittst du in den bestehenden Mietvertrag ein — unverändert, mit derselben Miete und denselben Fristen. Eine Kündigung braucht einen eigenen gesetzlichen Grund, etwa Eigenbedarf. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, greift zusätzlich die Sperrfrist des § 577a BGB: mindestens drei Jahre, in angespannten Märkten per Landesverordnung bis zu zehn Jahre.

Warum sind vermietete Wohnungen günstiger?

Weil der Käuferkreis kleiner ist: Selbstnutzer fallen weitgehend weg, es bleiben Anleger. Dazu kommt, dass die Miete festliegt und nicht zum Marktpreis neu vermietet werden kann. In den von Wohnticker erfassten Inseraten, die den Status im Titel nennen, liegen vermietete Wohnungen unter den ausdrücklich bezugsfreien — in Köln rund 17 %, in Berlin rund 25 %, in Düsseldorf rund 10 %. Das zeigt die Richtung; ein exakter Abschlag lässt sich daraus nicht ableiten.

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, darf sich der Käufer für mindestens drei Jahre nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen. Die Landesregierungen können diese Frist für Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern — was für deine Gemeinde gilt, musst du konkret prüfen.

Lohnt sich eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage?

Für Anleger hat sie handfeste Vorteile: Die Miete fließt ab dem ersten Tag, es gibt kein Erstvermietungsrisiko, und die tatsächliche Miete ist bekannt — die Renditerechnung beruht also nicht auf einer Annahme, sondern auf einem laufenden Vertrag. Der Preisabschlag verbessert die Rendite zusätzlich. Der Preis dafür ist Unflexibilität: Du kannst weder selbst einziehen noch kurzfristig zum Marktpreis neu vermieten.

Kann ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Nur in denselben Grenzen wie der Voreigentümer — der Eigentümerwechsel schafft kein neues Erhöhungsrecht. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 %. Läuft ein Staffel- oder Indexmietvertrag, gilt dieser unverändert weiter.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ja, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft wird — dann steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Er kann zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst eintreten. Bei einer Wohnung, die schon länger Eigentumswohnung ist und weiterverkauft wird, greift das Vorkaufsrecht dagegen nicht.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und nennt die einschlägigen Vorschriften. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und ersetzt keine Prüfung deines konkreten Falls. Ob und wie lange die Sperrfrist des § 577a BGB greift, hängt vom Umwandlungsdatum und der jeweiligen Landesverordnung ab und ist einzelfallabhängig — kläre das vor dem Kauf mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht. Die genannten Marktzahlen sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Stand: 17.07.2026.