Wohnung als Kapitalanlage

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 17.07.2026 · Aktualisiert am 29.09.2026 · Datenstand 28.09.2026

Dieser Artikel rechnet mit echten Angebotszahlen aus laufenden Makler-Inseraten — nicht mit dem üblichen „angenommen, Sie kaufen für 300.000 €“. Er ist keine Anlageberatung: Er zeigt dir den Rechenweg, damit du dein konkretes Objekt selbst einordnen kannst.

Die kurze Antwort

Ja, aber es hängt fast vollständig davon ab, wo und was du kaufst — nicht davon, ob 2026 ein gutes Immobilienjahr ist. Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage rechnet sich über das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. In den von Wohnticker erfassten Makler-Angeboten reicht die Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % in Köln bis rund 4,8 % in Duisburg und Bielefeld (Stand 28.09.2026). Das ist eine Spanne, in der über Erfolg und Misserfolg der Anlage entschieden wird — und sie hat nichts mit dem Objekt zu tun, sondern mit dem Markt, in dem du suchst.

Wichtig dabei: Das sind Brutto-Werte, also der Ausgangspunkt vor allen Kosten. Was am Ende übrig bleibt, liegt deutlich darunter — dazu weiter unten der ehrliche Teil. Und seit dem Zinsanstieg 2026 hängt die Antwort zusätzlich davon ab, wie viel du finanzierst.

Die eine Kennzahl, auf die es ankommt

Es gibt nur eine Zahl, die du wirklich verstanden haben musst. Alles andere ist Feinjustierung:

Faktor und Bruttorendite sind zwei Schreibweisen für dasselbe: Faktor 25 = 4,0 % · Faktor 20 = 5,0 % · Faktor 30 = 3,3 %. Makler und Anleger reden meist vom Faktor, Rechner und Ratgeber meist von der Rendite. Wer beides kennt, kann jedes Angebot in unter einer Minute einordnen.

Der Grund, warum diese Kennzahl so viel Gewicht hat: Sie ist das Einzige am Objekt, das du beim Kauf wirklich festlegst. Die Miete kannst du später kaum beeinflussen, den Zins nicht, die Marktentwicklung schon gar nicht — den Einstandspreis im Verhältnis zur Miete aber sehr wohl.

Was echte Angebote heute hergeben

Die meisten Ratgeber rechnen an dieser Stelle mit erfundenen Zahlen. Wir können stattdessen in die laufenden Inserate schauen, die Wohnticker täglich auf Makler-Websites erfasst. Sechs Städte — bewusst keine Rangliste, sondern alle, für die unsere Daten auf Kauf- und Mietseite tragen:

Der interessanteste Befund steht nicht in der Rendite-Spalte, sondern bei den drei rheinischen Städten: Köln, Düsseldorf und Bonn liegen bei der Miete eng beieinander, beim Kaufpreis nicht. Zwischen der höchsten und der niedrigsten Miete liegen gut 7 % — zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kaufpreis dagegen rund 1.000 € pro Quadratmeter, also ein Viertel. Genau das — und nichts anderes — ist der Unterschied zwischen 3,4 % in Köln und 4,2 % in Bonn. In Essen, Duisburg und Bielefeld sind Mieten und Kaufpreise niedriger, die Kaufpreise aber noch deutlicher; daher 4,1 bis 4,8 %.

Daraus folgt die vielleicht wichtigste Einsicht für Einsteiger: Eine teure Stadt ist nicht deshalb ein schlechter Anlageort, weil dort „alles überteuert“ ist. Sondern weil die Kaufpreise dort im Verhältnis zur Miete besonders hoch liegen — und die Miete ist die einzige Einnahme, die du hast. Wer in Köln oder Düsseldorf das typische Angebot kauft, kauft rechnerisch zu einem guten Teil auf Wertsteigerung. Die kann kommen. Versprochen ist sie niemandem. Mit 3,4 und 3,5 % liegen beide Mediane nur knapp über der Drei-Prozent-Marke, die weiter unten als „sehr knapp kalkuliert“ eingeordnet wird — nicht für ein einzelnes Objekt, sondern für das typische Angebot der Stadt.

Wie sich die Kaufpreise über die großen Städte verteilen, zeigt unsere Auswertung der Kaufpreise pro m² in Deutschland. Die Detailanalysen je Stadt stehen in Wohnung kaufen in Köln, Düsseldorf, Bonn und Essen.

Brutto ist nicht, was ankommt

Jetzt der Teil, den Verkaufsprospekte gern überspringen. Die Bruttorendite ignoriert sämtliche Kosten. Realistisch zieht Folgendes ab:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %), gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen mit Makler typischerweise rund 8–12 % des Kaufpreises, ohne Makler entsprechend weniger — Geld, das sofort weg ist und die Rendite ab dem ersten Tag drückt, weil es zum Einstandspreis gehört.
• Nicht umlagefähiges Hausgeld: Verwaltung und Instandhaltungsrücklage zahlst du, nicht der Mieter. Je nach Objekt schnell 10–15 % der Kaltmiete.
• Instandhaltung: Auch außerhalb der Rücklage. Eine Wohnung ist kein Sparbuch — Heizung, Bad und Fenster haben eine Lebensdauer, und die endet garantiert irgendwann.
• Mietausfall und Leerstand: Ein Monat Leerstand pro Jahr kostet gut 8 % der Jahresmiete — aus 4,0 % Bruttorendite werden damit 3,7 %. Ein Mietnomade oder eine Räumungsklage kosten ein Vielfaches davon.
• Steuern: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Dem stehen Abschreibung und absetzbare Kosten gegenüber — je nach persönlicher Situation sehr unterschiedlich.
• Finanzierungszinsen: Wer finanziert, zahlt sie aus derselben Miete.

Durchgerechnet an einem typischen Kölner Objekt bleiben von der Bruttorendite netto rund vier Fünftel übrig, und das noch vor Steuern und Finanzierung. Für eine typische Wohnung mit 60 bis 90 m² sind das netto 2,9 % in Köln und Düsseldorf, 3,3 bis 3,6 % in Essen, Duisburg und Bonn und 3,7 % in Bielefeld. Den kompletten Rechenweg mit allen Annahmen findest du unter Mietrendite berechnen. Das ist kein Argument gegen Immobilien. Es ist ein Argument dafür, beim Einstandspreis diszipliniert zu bleiben, statt auf Wertsteigerung zu hoffen.

Seit 2026 gibt es dafür einen harten Vergleichswert: Die zehnjährige Bundesanleihe bringt mit 3,62 % (Stand 29.09.2026) ungefähr so viel wie eine vermietete Wohnung netto, ohne Mieter, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Und bei rund 4,3 % Bauzins kostet ein Kredit mehr, als die Wohnung abwirft; jeder finanzierte Euro senkt dann die Rendite auf dein Eigenkapital. Die ganze Rechnung, Stadt für Stadt und im Vergleich mit einem ETF, steht in Immobilie, ETF oder Bundesanleihe?.

Die Risiken, die man vorher kennen sollte

• Klumpenrisiko: Eine Wohnung ist ein einzelnes Objekt an einem einzigen Ort. Geht der Stadtteil den falschen Weg oder wird der Hauptarbeitgeber der Region geschlossen, trifft es dich zu 100 %. Ein gestreutes Wertpapierdepot hat dieses Problem nicht.
• Zinsänderung: Bei Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung kann die Kalkulation kippen — dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, plötzlich negativer Cashflow.
• Mieter: Zahlungsausfall, Räumungsklage, Mietminderung. Selten, aber wenn, dann teuer und langwierig.
• Sanierungspflichten: Energetische Anforderungen können Investitionen erzwingen, die sich über die Miete nicht refinanzieren lassen.
• Illiquidität: Du kannst keine 20 % einer Wohnung verkaufen, wenn du Geld brauchst. Ein Verkauf dauert Monate und kostet erneut Nebenkosten.

Wann es sich rechnet — und wann nicht

Statt einer Pauschalantwort ein Raster, das ehrlicher ist:

Diese Einordnung auf die eigenen Marktzahlen angewendet, fällt das Ergebnis gemischt aus: Nur Duisburg und Bielefeld landen mit Faktor 20,8 und 21,0 im obersten Feld. Bonn und Essen liegen mit rund 24 im mittleren Bereich, Düsseldorf mit 28,6 und Köln mit 29,4 darunter. Wer in den teuren Städten das typische Angebot kauft, kauft also zu einem guten Teil auf Wertsteigerung. Ob die höhere Rendite in Duisburg und Bielefeld ein guter Einkauf ist oder der Preis für mehr Risiko bei Leerstand und Wertentwicklung, entscheidet dort das einzelne Objekt und seine Lage.

Und die unbequeme Gegenprobe: Wenn eine Anlage nur mit optimistischer Wertsteigerung, optimistischer Mietentwicklung und optimistischem Anschlusszins funktioniert, dann funktioniert sie nicht. Drei Annahmen, die alle gut ausgehen müssen, sind keine Kalkulation.

Das passende Objekt finden

Wie viel das Finden ausmacht, lässt sich beziffern. Dieselben sechs Städte, aber statt des Medians das günstigste Viertel der Kaufangebote:

Das untere Preisviertel in Köln, Bonn und Essen landet damit in genau dem Bereich, den das Raster oben als „rechnet sich auch ohne Wertsteigerung“ einordnet, Düsseldorf zumindest im mittleren. Der Unterschied zwischen einer Anlage, die sich trägt, und einer, die auf Wertsteigerung wettet, ist also keine Frage der Stadt. Es ist die Frage, ob du das typische Angebot nimmst oder das untere Viertel findest. Seit dem Zinsanstieg 2026 gilt das noch mehr: Wie weit ein Objekt unter dem Median liegen muss, damit sich auch die Finanzierung wieder trägt, zeigt Immobilie, ETF oder Bundesanleihe?.

Wenn der Einstandspreis über die Rendite entscheidet, ist die eigentliche Arbeit nicht das Rechnen, sondern das Finden. Und hier liegt das strukturelle Problem: Objekte mit gutem Faktor sind auch für andere Anleger interessant. Sie liegen deshalb selten lange auf einem Portal — und erscheinen dort oft erst, nachdem sie auf der Makler-Website schon eine Weile zu sehen waren. Wie du trotzdem an sie herankommst, steht ausführlich in Renditeobjekte finden. Viele Anlagewohnungen werden zudem bereits vermietet verkauft — was das für Preis und Kalkül bedeutet, steht in Vermietete Wohnung kaufen.

Der Grund ist keine Verschwörung, sondern Vermarktungslogik: Makler veröffentlichen neue Objekte typischerweise zuerst auf der eigenen Website und schalten das kostenpflichtige Portal-Inserat erst später — wenn sich nicht ohnehin ein Käufer aus der Vormerkliste findet. Wer nur Portale beobachtet, sieht diesen Teil des Marktes verspätet. Ausführlich erklärt: Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst?

Praktisch heißt das für Anleger: Die Makler-Websites deiner Zielregion sind der Kanal, auf dem sich der Zeitvorsprung holen lässt — nur eben verstreut über hunderte einzelne Seiten. Genau dafür gibt es Suchagenten für den Immobilienkauf, und welche Wege es abseits der Portale sonst noch gibt, ordnet Off-Market-Immobilien finden ehrlich ein. Wenn es die erste Immobilie überhaupt ist, lohnt vorher der Überblick über den gesamten Ablauf: Immobilie kaufen — von der Suche bis zum Notar.

FAQ: Wohnung als Kapitalanlage

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage noch?

Das hängt fast vollständig vom Verhältnis aus Kaufpreis und Miete ab — also davon, wo und was du kaufst, nicht davon, ob gerade ein gutes Jahr für Immobilien ist. In den von Wohnticker erfassten Makler-Angeboten liegt die Brutto-Mietrendite je nach Stadt zwischen rund 3,4 % (Köln) und 4,8 % (Duisburg, Bielefeld), Stand 28.09.2026. Das ist der Ausgangswert vor allen Kosten: Nach Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung und Steuern bleibt davon spürbar weniger übrig. Seit dem Zinsanstieg 2026 kommt eine zweite Frage hinzu: Bei rund 4,3 % Bauzins kostet ein Kredit mehr, als eine typische Anlagewohnung nach Kosten abwirft — mehr dazu in Immobilie, ETF oder Bundesanleihe?.

Wie berechnet man die Mietrendite einer Wohnung?

Brutto-Mietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4,0 %. Die Nettorendite zieht zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung ab und liegt deutlich darunter.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht, weil Rendite und Risiko zusammenhängen: Die höchsten Bruttorenditen findest du dort, wo Leerstands- und Wertverlustrisiko am größten sind. Als Orientierung gilt eine Bruttorendite unter etwa 3 % als sehr knapp kalkuliert — dort trägt sich die Anlage meist nur über Wertsteigerung, auf die niemand einen Anspruch hat. Zur Einordnung: In den von Wohnticker erfassten Angeboten liegen Köln und Düsseldorf mit 3,4 und 3,5 % knapp über dieser Schwelle, Bonn und Essen mit 4,2 und 4,1 % deutlich darüber, Duisburg und Bielefeld mit je 4,8 % am höchsten.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete — er sagt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Faktor 25 bedeutet 25 Jahresmieten und entspricht 4 % Bruttorendite. Faktor und Bruttorendite sind dieselbe Information in zwei Schreibweisen.

Warum ist die Rendite in teuren Städten niedriger?

Weil die Kaufpreise dort im Verhältnis zur Miete deutlich höher liegen. In den erfassten Angeboten liegen die Kaltmieten in Köln, Düsseldorf und Bonn eng beieinander (13,99 €, 15,00 € und 14,29 € pro m²), die Kaufpreise aber um ein Viertel auseinander (4.938 €, 5.155 € und 4.130 € pro m²). Dieselbe Miete muss in Köln und Düsseldorf einen deutlich höheren Kaufpreis rechtfertigen — genau das drückt die Rendite.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Anlagewohnung?

Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten (rund 8–12 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln kommen, plus ein Puffer für Instandhaltung und Mietausfall. Banken finanzieren Kapitalanlagen in der Regel zurückhaltender als selbstgenutztes Wohneigentum — die konkreten Bedingungen klärst du am besten direkt mit deiner Bank.

Dieser Artikel erklärt Rechenwege und ordnet Marktzahlen ein. Er ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzt keine individuelle Prüfung deines konkreten Objekts. Die genannten Renditen sind aus Angebotspreisen abgeleitete Ausgangswerte, keine erzielbaren Erträge und keine Zusage künftiger Entwicklungen.