Mieten oder kaufen?

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 27.08.2026 · Eigener Datenstand 25.08.2026 · Zinsniveau Stand August 2026

Alle eigenen Zahlen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten, Stand 25.08.2026. Kauf- und Mietseite sind mit derselben Quellen- und Bereinigungslogik gerechnet — bei einer Kennzahl, die eine Zahl durch die andere teilt, ist das die Voraussetzung dafür, dass sie überhaupt etwas bedeutet. Was die Rechnung nicht enthält, steht in Abschnitt 6, die vollständige Methodik am Ende.

Die kurze Antwort

Mieten ist günstiger, solange man kürzer bleibt als der Break-even des jeweiligen Marktes — und Kaufen ist günstiger, sobald man länger bleibt. Für eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung zum Median-Angebotspreis liegt dieser Punkt in Essen bei rund neun Jahren, in Köln bei rund zwölf und in Düsseldorf bei rund vierzehn. Zins, Grunderwerbsteuer und Nebenkostenquote sind in dieser Rechnung überall gleich. Was die fünf Jahre Unterschied macht, ist allein das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete vor Ort.

Damit ist auch gesagt, was die Frage nicht ist. Sie ist keine Zinsfrage — ein Zinspunkt verschiebt den Break-even um ein bis zwei Jahre, die Stadtwahl um fünf. Sie ist keine Marktfrage — ob die Preise im nächsten Jahr um zwei Prozent steigen oder fallen, ändert an einer Zwölf-Jahres-Rechnung praktisch nichts. Und sie ist keine Frage, die sich bundesweit beantworten lässt. Sie hat genau zwei Eingangsgrößen, die zählen: wie lange du bleiben willst, und was Kaufen und Mieten an deinem Ort zueinander kosten.

1. Warum die übliche Rechnung schief steht

Die Rechnung, die fast jeder aufmacht, lautet: Monatsrate gegen Miete. Sie ist intuitiv, und sie ist falsch — weil in der Monatsrate zwei Dinge stecken, die wirtschaftlich nichts miteinander zu tun haben.

Wer die volle Rate gegen die Miete stellt, vergleicht also „Miete“ mit „Miete plus Sparplan“ und wundert sich, dass Kaufen teuer aussieht. Der ehrliche Vergleich stellt der Kaltmiete nur die Beträge gegenüber, die beim Käufer ebenfalls verschwinden: Zinsen und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, also im Wesentlichen Instandhaltungsrücklage und Verwaltervergütung. Das dreht das Bild:

In allen drei Städten ist der Betrag, der beim Käufer wirklich verschwindet, kleiner als die Miete — obwohl die Gesamtbelastung deutlich darüber liegt. Genau deshalb kann sich Kaufen überhaupt jemals rechnen. Und genau deshalb rechnet es sich trotzdem nicht sofort: Es gibt einen Betrag, der die ganze Sache zunächst tief ins Minus zieht.

2. Die Kaufnebenkosten: 30 bis 38 Monatsmieten Vorsprung

Beim Einzug in eine Mietwohnung zahlt man eine Kaution, meist drei Kaltmieten, und bekommt sie am Ende zurück. Beim Kauf zahlt man Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und in aller Regel den Käuferanteil der Maklerprovision. Dieses Geld ist sofort weg und taucht in keiner Monatsrate auf.

Der Käufer startet also mit einem Rückstand von 30 bis 38 Monatsmieten, bevor die erste Rate überhaupt läuft. Da er anschließend pro Monat 113 bis 165 Euro weniger „verliert“ als der Mieter, dauert es entsprechend lange, bis dieser Rückstand aufgeholt ist. Das ist der ganze Mechanismus hinter dem Break-even — und der Grund, warum die Frage „mieten oder kaufen“ in Wahrheit „wie lange bleibe ich“ heißt.

Zwei Punkte, die in der Tabelle stecken und leicht übersehen werden:

• Die Nebenkosten skalieren mit dem Preis, die Ersparnis nicht. Düsseldorf hat die höchsten Nebenkosten und die geringste monatliche Ersparnis gegenüber der Miete. Beides zusammen macht den späten Break-even.
• Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit. Sie erhöhen den Kredit, ohne den Wert der Sicherheit zu steigern. Wer die 99.446 Euro für Köln nicht aufbringt, für den ist die Frage vorerst beantwortet — unabhängig davon, wie gut die Rechnung aussieht.

3. Der Break-even: ab wann Kaufen günstiger ist

Für die folgende Rechnung wurden über 30 Jahre monatlich Zins und Tilgung fortgeschrieben und aufsummiert, was auf beiden Seiten kein Vermögen aufbaut: beim Käufer die Nebenkosten, die Zinsen und die Bewirtschaftung, beim Mieter die Kaltmiete. Die Tilgung bleibt außen vor, weil sie Sparen ist. Wertsteigerung wird nicht unterstellt — die Rechnung ist damit bewusst konservativ zugunsten der Miete.

Bemerkenswert ist, wie weit die Schere danach aufgeht. Nach 30 Jahren hat der Kölner Käufer 221.615 Euro ausgegeben, die kein Vermögen aufgebaut haben — der Mieter 370.424 Euro. Und der Käufer besitzt am Ende zusätzlich eine abbezahlte Wohnung. Der Break-even markiert nur den Punkt, an dem beide gleichauf liegen; danach wird der Abstand jedes Jahr größer, weil der Zinsanteil sinkt, während die Miete bestenfalls konstant bleibt.

4. Was die drei Städte tatsächlich kosten

Die Rechnung oben steht und fällt mit zwei Medianen je Stadt: dem Quadratmeterpreis im Kaufangebot und dem im Mietangebot. Beide stammen aus denselben Makler-Websites, wurden mit derselben Logik bereinigt und beziehen sich auf dieselbe Größenklasse.

Essen ist der interessante Fall. Die Wohnung kostet dort halb so viel wie in Düsseldorf — aber die Miete ist eben auch deutlich niedriger. Trotzdem bleibt ein echter Vorteil: Faktor 23,3 gegen 28,0. Pro eingesetztem Euro Kaufpreis bekommt man in Essen spürbar mehr Miete, und genau das verkürzt den Break-even um fünf Jahre. Wer nur auf den absoluten Preis schaut, sieht diesen Unterschied nicht.

5. Das einzelne Objekt schlägt die Stadtwahl

Alle Zahlen bis hierher sind Mediane. Sie beschreiben die Mitte des Angebots und beantworten die Frage „lohnt sich Kaufen in dieser Stadt tendenziell“. Sie beantworten nicht die Frage, die man am Ende wirklich stellt: „lohnt sich diese Wohnung“. Und dort ist die Streuung erheblich größer als der Unterschied zwischen den Städten.

Der Abstand zwischen Essen und Düsseldorf beträgt 4,7 Faktorpunkte. Der Abstand zwischen dem günstigen und dem teuren Viertel des Kölner Angebots beträgt 26,6 Punkte — mehr als das Fünffache. Wer in Köln im unteren Viertel kauft, liegt bei einem Faktor, der besser ist als der Median jeder untersuchten Stadt. Wer im oberen Viertel kauft, wird den Break-even in keiner realistischen Haltedauer erreichen.

Das ist die praktische Konsequenz: Die Entscheidung „mieten oder kaufen“ lässt sich nicht abstrakt treffen und dann in die Suche übersetzen. Sie wird an einem konkreten Angebot entschieden. Warum die Streuung so groß ist und was das für den Kaufzeitpunkt bedeutet, steht in der Auswertung zu „jetzt kaufen oder warten“.

6. Was diese Rechnung nicht enthält

Jeder Mieten-oder-Kaufen-Rechner trifft Annahmen, und die Annahmen entscheiden das Ergebnis stärker als die Eingaben. Deshalb hier vollständig, was bewusst nicht im Modell steckt — mit der Richtung, in die es das Ergebnis jeweils verschieben würde.

Die beiden größten Posten — Wertsteigerung und Opportunitätskosten des Eigenkapitals — wirken gegenläufig und heben sich je nach Annahme teilweise auf. Genau deshalb sind sie draußen: Ein Modell, in dem zwei frei wählbare Annahmen das Ergebnis dominieren, beantwortet keine Frage, sondern bestätigt eine Erwartung. Was hier steht, ist die belastbare Untergrenze: Selbst ohne jede Wertsteigerung kippt die Rechnung nach neun bis vierzehn Jahren.

7. Der Kaufpreisfaktor — und was die Faustregel taugt

Der Faktor beantwortet in einer Zahl, wie viele Jahre reiner Kaltmiete der Kaufpreis entspricht. Er ist der schnellste Weg, zwei Objekte oder zwei Städte zu vergleichen, ohne eine vollständige Finanzierung durchzurechnen.

Die verbreitete Faustregel lautet: bis 25 vertretbar, darüber teuer. Diese Zahl stammt aus einer Zeit mit deutlich niedrigeren Zinsen — sie ist keine Naturkonstante. Bei 3,8 Prozent Effektivzins verschiebt sich die Schwelle nach unten, weil ein größerer Teil jeder Rate als Zins abfließt und nicht als Tilgung ankommt. Umgekehrt heißt ein hoher Faktor nicht automatisch „schlechter Kauf“: In Lagen mit erwarteter Mietsteigerung kann er die Erwartung des Marktes abbilden, nicht eine Fehlbewertung.

Praktisch nützlich ist der Faktor deshalb vor allem im Vergleich innerhalb einer Stadt. Ein Kölner Objekt mit Faktor 20 ist gegenüber dem lokalen Median von 27,4 ein handfestes Argument; dieselbe 20 wäre in einem Markt mit Median 18 unauffällig. Der Rechenweg für Brutto- und Nettorendite steht ausführlich in der Anleitung zur Mietrendite, die Anlegersicht im Kapitalanlage-Ratgeber.

8. Wann Mieten die bessere Entscheidung ist

Die Rechnung zeigt, dass Kaufen auf lange Sicht günstiger ist. Sie zeigt nicht, dass Kaufen richtig ist. Es gibt vier Gründe für die Miete, die in keiner Tabelle auftauchen und trotzdem regelmäßig die besseren sind.

• Die Haltedauer liegt unter dem Break-even. Neun bis vierzehn Jahre sind eine lange Zeit. Wer realistisch mit einem Ortswechsel in fünf Jahren rechnet, verliert beim Kauf Geld — und zwar ziemlich sicher, weil die Nebenkosten dann nicht aufgeholt sind und beim Verkauf neue anfallen.
• Das Einkommen ist unsicher oder ortsgebunden. Eine Finanzierung ist eine Verpflichtung über Jahrzehnte, ein Mietvertrag über drei Monate Kündigungsfrist. Wer beruflich beweglich bleiben muss, kauft mit der Wohnung ein Risiko mit, das in keiner Zinsrechnung steht.
• Die Lebensplanung ist offen. Familiengründung, Trennung, Pflegefall, Auslandsjahr — jede dieser Situationen verändert den Wohnbedarf, und eine Eigentumswohnung passt sich langsamer an als ein Mietvertrag.
• Klumpenrisiko. Wer sein gesamtes Vermögen plus einen Kredit über das Dreifache in eine einzige Immobilie steckt, hält kein Portfolio, sondern eine Wette auf eine Adresse. Für viele Haushalte ist das die größte finanzielle Einzelentscheidung ihres Lebens, und Streuung ist bei ihr nicht vorgesehen.

Mieten kostet über 30 Jahre gerechnet mehr Geld. Es kauft dafür Beweglichkeit, und Beweglichkeit hat einen realen Wert. Die ehrliche Formulierung ist deshalb nicht „Mieten ist Geldverbrennen“, sondern: Mieten ist teurer, wenn man bleibt, und günstiger, wenn man geht.

9. Was sich ändert, wenn die Entscheidung fällt

Ein Punkt, den keine Rechnung abbildet und der die meisten überrascht: Wer vom Mieten zum Kaufen wechselt, wechselt auch den Markt, auf dem er sucht — und die Routine aus der Mietzeit trägt dort nicht.

Im Mietmarkt gibt es Konzentrationspunkte: große Wohnungsgesellschaften, die mehrere hundert Wohnungen gleichzeitig anbieten. In Köln stellt ein einzelner Vermieter fast ein Viertel des erfassten Mietangebots. Wer ein paar dieser Adressen kennt, deckt einen erheblichen Teil des Marktes ab — und Portale bilden diesen konzentrierten Teil zuverlässig ab.

Beim Kauf existiert dieser Punkt nicht. Das Angebot verteilt sich in Köln auf 248 Websites, und die größte davon kommt auf 6,8 Prozent. Bundesweit stehen 64.164 bestätigte Kauf-Objekte auf 1.217 Makler-Websites — im Median zehn Objekte je Website, und 52 Prozent der Websites haben zehn oder weniger. Zum Vergleich: Im Mietsegment sind es 13.048 Objekte auf 883 Websites. Der Kaufmarkt läuft fast vollständig über Makler, und Makler sind viele kleine Büros.

Daraus folgt zweierlei. Erstens: Eine Bookmark-Liste funktioniert beim Kauf nicht — man müsste dreistellig viele Websites regelmäßig prüfen, um den lokalen Markt wirklich zu sehen. Zweitens: Makler stellen neue Objekte in aller Regel zuerst auf die eigene Website und erst danach auf die Portale. Genau in dieser Lücke entscheidet sich beim Kauf oft, wer zur Besichtigung eingeladen wird.

Wohnticker überwacht diese Makler-Websites deshalb laufend und meldet neue Kauf-Objekte per E-Mail, sobald sie erscheinen — passend zu Suchradius, Budget und Objektart. Für die Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung ist das der praktische Anschluss: Sobald klar ist, welcher Faktor für dich rechnet, brauchst du die Objekte, bei denen er zutrifft. Wie ein solcher Suchauftrag sinnvoll aufgesetzt wird, steht im Ratgeber zum Kauf-Suchagenten.

Häufige Fragen

Ist mieten oder kaufen günstiger?

Das hängt fast ausschließlich davon ab, wie lange man bleibt, und danach vom Ort. Der Punkt, ab dem Kaufen kumuliert weniger kostet als Mieten, liegt für eine 75 m² große Eigentumswohnung in Essen bei rund 9 Jahren, in Köln bei rund 12 und in Düsseldorf bei rund 14 Jahren. Vorher ist Mieten günstiger, danach Kaufen. Gerechnet mit 3,8 % Effektivzins, 2 % Anfangstilgung und ohne jede Annahme über Wertsteigerung.

Ab wann lohnt sich der Kauf statt der Miete?

Sobald die geplante Haltedauer über dem Break-even des jeweiligen Marktes liegt. Der Grund für die lange Anlaufzeit sind die Kaufnebenkosten: In Nordrhein-Westfalen summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Käuferprovision auf rund 11,6 % des Kaufpreises. Auf eine Kölner Wohnung zum Median-Angebotspreis von 315.000 € sind das 36.446 € — der Gegenwert von 35 Monatsmieten, bezahlt bevor die erste Rate läuft. Diesen Vorsprung muss der Kauf erst wieder einholen.

Warum ist der Vergleich von Monatsrate und Miete falsch?

Weil in der Monatsrate zwei völlig verschiedene Dinge stecken. Der Zinsanteil ist Aufwand, genau wie Miete. Der Tilgungsanteil ist Sparen — das Geld wechselt nur vom Konto in die Immobilie. Vergleichbar mit der Miete ist deshalb nur der Zinsanteil plus die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. In Köln sind das im ersten Jahr 866 € im Monat gegenüber 1.029 € Kaltmiete für dieselbe Wohnung. Die volle Rate liegt mit 1.293 € dagegen 26 % über der Miete.

Wie viele Jahresmieten darf eine Wohnung kosten?

Die verbreitete Faustregel lautet: bis etwa 25 Jahresnettokaltmieten vertretbar, darüber teuer. Diese Zahl stammt allerdings aus einer Niedrigzinsphase. Bei 3,8 % Effektivzins verschiebt sich die Grenze nach unten, weil der Zinsanteil einen größeren Teil der Rate frisst. In den erfassten Inseraten liegt der Faktor bei 27,4 in Köln, 28,0 in Düsseldorf und 23,3 in Essen. Wichtiger als der Stadtwert ist ohnehin das einzelne Objekt: Innerhalb Kölns reicht die Spanne von 15,0 bis 41,6.

Wie viel Eigenkapital braucht man beim Kauf statt Mieten?

Als Faustregel die Kaufnebenkosten vollständig plus rund 20 % des Kaufpreises. Für die Referenzwohnungen dieser Auswertung sind das 99.446 € in Köln, 110.179 € in Düsseldorf und 58.499 € in Essen. Die Nebenkosten finanzieren Banken in aller Regel nicht mit, weil sie den Kredit erhöhen, ohne den Wert der Sicherheit zu steigern. Wer dieses Kapital nicht hat, für den ist die Frage vorerst beantwortet — unabhängig davon, wie gut die Rechnung aussieht.

Was spricht dafür, weiter zur Miete zu wohnen?

Vier Gründe, die in keiner Rechnung auftauchen und trotzdem die besten sind: eine geplante Haltedauer unterhalb des Break-even, ein unsicheres oder ortsgebundenes Einkommen, eine offene Lebensplanung — und das Klumpenrisiko. Wer sein gesamtes Vermögen in eine einzelne Immobilie steckt, hat kein Portfolio, sondern eine Wette auf eine Adresse. Mieten kostet auf lange Sicht mehr, kauft dafür aber Beweglichkeit. Das ist ein realer Gegenwert, kein Trostpreis.

Was ist der Kaufpreisfaktor und wie berechnet man ihn?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete derselben Wohnung. Eine Wohnung für 315.000 €, die 1.029 € kalt im Monat einbringt, hat einen Faktor von 315.000 ÷ 12.348 = 25,5. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: 100 ÷ 25,5 = 3,9 %. Der Faktor beantwortet damit in einer Zahl, wie viele Jahre reiner Mieteinnahmen der Kaufpreis entspricht.

Ändert sich bei der Suche etwas, wenn man vom Mieten aufs Kaufen umsteigt?

Ja, und zwar mehr, als die meisten erwarten. Das Mietangebot einer Stadt konzentriert sich auf vergleichsweise wenige große Anbieter — in Köln stellt ein einzelner Vermieter fast ein Viertel der erfassten Inserate. Beim Kauf gibt es diesen Konzentrationspunkt nicht: Dort verteilen sich die Objekte in Köln auf 248 Websites, und die größte davon kommt auf 6,8 %. Bundesweit stehen 64.164 bestätigte Kauf-Objekte auf 1.217 Makler-Websites, im Median zehn Objekte je Website. Die Suchroutine aus der Mietzeit trägt deshalb nicht in den Kauf hinüber.

Methodik

Grundlage sind die von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inserate, Stand 25.08.2026. Es handelt sich um Angebotsdaten, nicht um Kaufpreise oder Mieten aus abgeschlossenen Verträgen — abgeschlossen wird häufig unter dem Angebotspreis. Ausgewiesen ist jeweils der Median, nicht der Mittelwert, weil einzelne Extremwerte jeden Durchschnitt zerlegen würden.

Für einen Quotienten aus zwei Medianen gelten schärfere Anforderungen als für eine Einzelzahl, weil jeder Fehler im Nenner voll durchschlägt. Deshalb:

• Identische Logik auf beiden Seiten. Kauf- und Mietangebot werden mit derselben Deduplizierung (über Makler, Titel, Preis und Wohnfläche), denselben Quellenausschlüssen und denselben Plausibilitätsgrenzen gerechnet. Aggregator-Portale sind in beiden Segmenten ausgeschlossen; übrig bleiben Makler-Websites.
• Mindestumfang. Eine Stadt erscheint nur, wenn beide Segmente mindestens 30 verschiedene Quellen umfassen und ausreichend Inserate liefern.
• Gegenprobe gegen Großanbieter. Der Median wird zusätzlich ohne die vier größten Quellen gerechnet. Verschiebt er sich um mehr als 10 %, wird die Stadt nicht ausgewiesen. Köln liegt bei −0,1 %, Düsseldorf bei +1,9 %, Essen bei +6,9 %.
• Größenabgleich. Die Referenzwohnung nutzt auf beiden Seiten ausschließlich Angebote zwischen 60 und 90 m², damit nicht ein größeres Kaufangebot gegen ein kleineres Mietangebot gerechnet wird.

Warum hier keine Zahl für Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt steht: In München, Hamburg und Frankfurt erfassen wir auf der Mietseite nur zwölf bis siebzehn Quellen — zu wenig, um von einem Marktbild zu sprechen. Berlin scheitert an der Gegenprobe: Dort stellen vier große Bestandsvermieter über die Hälfte der erfassten Mietinserate, und der Stadtmedian verschiebt sich ohne sie um 27 %. Je nachdem, welche Hälfte man misst, käme ein Kaufpreisfaktor von 35,5 oder von 22,7 heraus — ein Unterschied von 15 Jahren beim Break-even. Eine dieser beiden Zahlen zu veröffentlichen und die andere zu verschweigen, wäre keine Auswertung, sondern eine Auswahl.

Die Finanzierungsrechnung unterstellt 3,8 % Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung (Dr. Klein weist zum 03.08.2026 einen Bestzins von 3,78 % aus, das Interhyp-Trendbarometer für Juli 2026 rund 3,8 %), 2 % Anfangstilgung, 20 % Eigenkapital zusätzlich zu den vollständig aus Eigenmitteln bezahlten Nebenkosten und 1,00 €/m² monatlich für nicht umlagefähige Bewirtschaftung. Zins und Tilgung sind monatlich fortgeschrieben. Grunderwerbsteuer nach dem Stand von August 2026; die Sätze sind Ländersache und ändern sich. Verglichen werden ausschließlich Beträge, die kein Vermögen aufbauen — die Tilgung bleibt auf beiden Seiten außen vor.

Die vollständige Auswertung inklusive aller Filter ist im Analyseskript des Projekts hinterlegt und wird bei jeder Aktualisierung neu ausgeführt, statt Zahlen im Text fortzuschreiben.

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Die eigenen Auswertungen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten, Stand 25.08.2026; es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlussdaten. Zinsniveau und Grunderwerbsteuersätze haben den Stand August 2026, sind volatil und können zum Zeitpunkt des Lesens abweichen. Dieser Artikel ist eine Marktbeobachtung und keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Finanzierungsrechnung ist ein vereinfachtes Modell ohne Sondertilgung, Bereitstellungszinsen, Gebühren oder Förderungen; individuelle Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab. Für eine konkrete Entscheidung ersetzt sie kein Angebot einer Bank oder eines unabhängigen Beraters.