Jetzt Immobilie kaufen oder warten?

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 27.08.2026 · Eigener Datenstand 25.08.2026 · Marktdaten Stand August 2026

Die Marktzahlen sind extern belegt und verlinkt. Die Auswertungen zur Preisspanne, zum Angebotszufluss und zu den Standzeiten stammen aus 124.172 deduplizierten Kauf-Inseraten, die Wohnticker auf Makler-Websites erfasst hat. Was die Zahlen nicht sagen, steht im Methodik-Abschnitt.

Die kurze Antwort

Wer kaufen will, finanzieren kann und mindestens zehn Jahre bleiben möchte, sollte nicht auf den Markt warten — sondern auf das richtige Objekt. Der Grund ist arithmetisch: Der Gesamtmarkt bewegt sich derzeit um etwa 2 % im Jahr. Zwischen dem günstigen und dem teuren Viertel des Angebots liegen dagegen 30 % — und zwar bei gleicher Stadt, gleichem Stadtteil und gleicher Wohnungsgröße. Die Objektauswahl bewegt also mehr als ein Jahrzehnt Marktentwicklung, und sie ist heute verfügbar statt irgendwann.

Das heißt nicht, dass Warten nie richtig ist. Es heißt, dass die Gründe fürs Warten fast immer in der eigenen Lage liegen — zu wenig Eigenkapital, unsicherer Job, unklare Lebensplanung — und fast nie im Markt. Welche das sind, steht weiter unten.

1. Was der Markt gerade tatsächlich macht

Beginnen wir mit den Zahlen, die nicht von uns stammen. Für die Timing-Frage sind zwei Größen entscheidend: die Preisentwicklung und die Finanzierungskosten.

Zusammengefasst: Die Preise steigen wieder, aber langsam. Die Korrektur, auf die viele noch warten, hat 2022 bis 2024 stattgefunden — sie ist vorbei, nicht angekündigt. Und die Zinsen bewegen sich seitwärts. Sie sind weit vom Rekordtief 2021 entfernt und ebenso weit vom Hoch 2023. Für die Timing-Frage ist das die unbequemste aller Antworten: Es gibt gerade kein Signal in die eine oder andere Richtung.

Der Durchschnitt verdeckt, worum es geht

Interessanter als der Bundeswert ist, wie ungleich er zustande kommt. Das Statistische Bundesamt hat den Häuserpreisindex für Q1 2026 nach Regionstyp aufgeschlüsselt: Eigentumswohnungen verteuerten sich in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 %, in kreisfreien Großstädten außerhalb der Top 7 um 2,9 % — und in den sieben größten Städten nur um 0,3 %. Der vdp-Index zeigt dasselbe Muster innerhalb der Metropolen: Hamburg +3,8 %, Köln +2,5 %, Frankfurt und Düsseldorf je +2,4 %, München +2,3 %, Berlin +1,6 %, Stuttgart +0,7 %.

Wer also fragt, ob „der Markt“ noch fällt oder schon steigt, fragt nach einer Größe, die es so nicht gibt. Und das ist noch nicht einmal die eigentliche Pointe.

2. Die Zahl, die die Frage kippt

Wir haben ausgewertet, wie weit die Angebotspreise innerhalb eines Marktes auseinanderliegen. Grundlage sind die 64.109 Kauf-Objekte, die zum Stichtag auf einer der 1.216 erfassten Makler-Websites bestätigt waren. „Spanne“ bedeutet hier: der Quadratmeterpreis des teuren Viertels im Verhältnis zum günstigen Viertel — also 75. Perzentil geteilt durch 25. Perzentil.

Der naheliegende Einwand: Das ist doch nur der Größenmix — kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter mehr als große. Stimmt als Effekt, erklärt hier aber fast nichts. Betrachtet man nur Wohnungen zwischen 60 und 90 m², bleibt die Spanne in Köln bei +74 %, in Berlin bei +81 %, in Düsseldorf sinkt sie auf +47 %.

Der zweite Einwand ist der stärkere: Innerhalb einer Stadt gibt es teure und günstige Viertel, das ist keine Kaufgelegenheit, sondern Geografie. Also haben wir zusätzlich den Stadtteil konstant gehalten — gleiche Stadt, gleicher Stadtteil, gleiche Größenklasse.

Was diese Spanne nicht ist: eine Liste von Schnäppchen. In ihr stecken echte Qualitätsunterschiede — Baujahr, Zustand, Etage, Energiestandard, Balkon, Erbbaurecht, laufende Mietverträge, anstehende Sanierungen. Ein Objekt im günstigen Viertel ist nicht automatisch das bessere Geschäft, und eines im teuren Viertel nicht automatisch überteuert.

Was sie aber sehr wohl ist: der Raum, in dem deine Entscheidung stattfindet. Und dieser Raum ist um mehr als eine Größenordnung weiter als alles, was der Markt in absehbarer Zeit tut. Wer wartet, wettet auf die kleine Bewegung und verzichtet währenddessen auf die große. Wie du einordnest, was „günstig“ in deiner Stadt überhaupt heißt, steht in den Kaufpreisen pro m² für 23 Städte.

3. Zins gegen Preisspanne: was mehr Geld bewegt

Das häufigste Argument fürs Warten lautet: Wenn die Zinsen fallen, wird alles billiger. Rechnen wir das durch. Annahme: 300.000 € Darlehen, 2 % Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung.

Ein Zinspunkt ist also durchaus viel Geld: rund 44.000 € weniger oder 63.000 € mehr Darlehen bei gleicher Rate. Genau deshalb ist die Warte-Frage berechtigt und nicht albern.

Nur: Die Preisspanne im Angebot bewegt dieselbe Größenordnung — oder mehr. 30 % Unterschied auf ein Objekt von 300.000 € sind 90.000 €. Das ist mehr als der Effekt eines ganzen Zinspunktes, es ist heute verfügbar statt in einem ungewissen Später, und es hängt an einer Entscheidung, die du selbst triffst, statt an der Europäischen Zentralbank.

Dazu kommt ein Zusammenhang, den die Warte-Logik unterschlägt: Fallende Zinsen erhöhen die Nachfrage. Ein Umfeld, in dem Finanzierung billiger wird, ist typischerweise genau das Umfeld, in dem Preise anziehen und die Konkurrenz um gute Objekte wächst. Der erhoffte Vorteil frisst sich häufig selbst auf.

4. Was Warten wirklich kostet: die Objekte

Die Kosten des Wartens werden fast immer als Miete gerechnet. Der größere Posten steht woanders. Wir haben gezählt, wie viele Kauf-Objekte neu auf den erfassten Makler-Websites erscheinen — über ein Fenster von vier vollständigen Kalenderwochen, in dem alle Quellen stabil angebunden waren.

In sechs Monaten Wartezeit erscheinen bundesweit rund 76.000 neue Kauf-Objekte, in einem Jahr rund 153.000. In Köln sind es in einem halben Jahr etwa 2.000 — mehr, als dort überhaupt gleichzeitig im Bestand stehen. Der komplette sichtbare Markt wird also in sechs Monaten mehr als einmal ausgetauscht.

Darunter ist mit Sicherheit das Objekt, das für dich das günstige Viertel getroffen hätte. Ob du es siehst, ist eine andere Frage — und hier liegt das eigentliche praktische Problem. Diese Objekte erscheinen nicht an einem Ort, sondern verteilt auf 1.216 einzelne Makler-Websites, auf denen im Median rund zehn Objekte stehen. In Köln verteilt sich das Angebot auf über 250 Websites. Wer diese Streuung von Hand abdecken will, scheitert nicht an der Motivation, sondern an der Arithmetik. Warum Makler zuerst auf der eigenen Seite veröffentlichen, steht in Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst?

5. Der Markt wartet längst auf dich

Es gibt noch eine Zahl, die gegen das Warten spricht — sie zeigt nämlich, dass der Verhandlungsspielraum schon jetzt da ist. Dafür haben wir nur die Makler-Websites betrachtet, die wir seit mindestens einem halben Jahr beobachten: 335 Websites mit 33.359 Objekten. Nur dort lässt sich Standzeit überhaupt sauber messen.

Und diese Langsteher haben ein Merkmal: Sie sind zu teuer. Objekte, die seit mindestens 90 Tagen online stehen, liegen im Median bei 109 % des Median-Quadratmeterpreises ihrer Stadt. Objekte, die seit weniger als 30 Tagen stehen, liegen bei 102 %. Der Unterschied ist klein, aber er zeigt in die erwartete Richtung: Was liegen bleibt, ist überwiegend das, was über Markt bepreist wurde.

Wichtig zur Einordnung: Ein Objekt, das lange steht, ist nicht automatisch ein gutes Objekt zum Nachverhandeln — manche stehen aus gutem Grund. Und die Gegenrichtung gilt auch: Objekte, die deutlich unter dem lokalen Quadratmeterpreis liegen, verschwinden in den ersten drei Tagen viermal so häufig wie die teuersten. Beides zusammen ergibt die Regel für den heutigen Markt — beim günstigen Objekt schnell sein, beim teuren geduldig verhandeln. Die vollständige Auswertung dazu steht in Warum gute Immobilien so schnell weg sind.

6. Wann Warten die richtige Entscheidung ist

Nichts von alledem heißt „kauf jetzt“. Es gibt gute Gründe zu warten — sie liegen nur alle in der eigenen Situation, nicht im Markt. Diese fünf sind aus meiner Sicht die belastbaren:

• Das Eigenkapital reicht nicht für die Kaufnebenkosten. Sie liegen je nach Bundesland und Provision bei 8,5 bis 11,6 % des Kaufpreises und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Wer sie nicht aus eigener Tasche zahlen kann, kauft zu teuer eingekauftes Risiko.
• Die Haltedauer ist unter zehn Jahren absehbar. Kaufnebenkosten plus Verkaufskosten müssen erst wieder eingespielt werden; bei einem Marktwachstum um 2 % im Jahr dauert das. Dazu kommt die Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten.
• Die berufliche oder familiäre Lage ist offen. Ein Umzug in zwei Jahren macht aus einem soliden Kauf ein teures Zwischenspiel.
• Die Rate ist auf Kante genäht. Wer nach Rate, Nebenkosten und Rücklage nichts mehr übrig hat, hat keine Reserve für Instandhaltung — realistisch rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr — und keine für die Anschlussfinanzierung.
• Das konkrete Objekt überzeugt nicht. Der mit Abstand häufigste und beste Grund. Bei knapp 3.000 neuen Objekten pro Woche ist Nein sagen billig.

Kein guter Grund ist dagegen: „Ich warte, bis die Preise fallen.“ Das ist keine Entscheidung, sondern ihr Aufschub auf einen Termin, den niemand nennen kann. Die gängigen Prognosen für 2027 gehen mehrheitlich von einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen und moderat steigenden Preisen aus — was aber vor allem bedeutet, dass die Prognostiker die Fortsetzung der Gegenwart erwarten. Das ist keine Information, auf die man eine Lebensentscheidung stützt.

7. Was dein Budget heute hergibt

Statt zu fragen, ob der Markt günstiger wird, lässt sich die konkrete Frage stellen: Was steht gerade zu welchem Preis zum Verkauf? Der bestätigte Bestand verteilt sich so:

Mehr als jedes dritte Objekt liegt unter 300.000 €, gut die Hälfte unter 400.000 €. Das Marktsegment, in dem die meisten Erstkäufer suchen, ist also nicht leer — es ist nur zersplittert. Wie du die Finanzierung, die Nebenkosten und den Ablauf sortierst, steht im Pillar Immobilie kaufen: Ablauf in 10 Schritten.

8. Fazit: die bessere Frage

„Kaufen oder warten?“ unterstellt, dass es einen Markt gibt, der sich in eine Richtung bewegt, und dass man diese Bewegung abpassen kann. Beides trifft nicht zu. Der Markt bewegt sich um zwei Prozent im Jahr und in verschiedenen Regionen unterschiedlich schnell. Der Unterschied zwischen einem gut und einem schlecht eingekauften Objekt beträgt 30 % im selben Stadtteil.

Die bessere Frage lautet deshalb: Sehe ich genug Objekte, um beurteilen zu können, ob dieses eine im günstigen Viertel liegt? Wer bei drei Besichtigungen im halben Jahr landet, kann das nicht — und kauft dann entweder gar nicht oder zum erstbesten Preis. Wer den Zufluss von knapp 3.000 Objekten pro Woche in seinem Suchgebiet tatsächlich mitbekommt, trifft eine Auswahl statt einer Notlösung.

Genau das ist der Grund, warum Wohnticker existiert: Die Objekte liegen verteilt auf über 1.200 Makler-Websites mit im Median zehn Einträgen — sichtbar für jeden, der nachschaut, und praktisch unerreichbar für jeden, der das von Hand tun will. Wir schauen mehrmals täglich nach und melden neue Kauf-Objekte per E-Mail, sobald sie erscheinen. Nicht, weil das Warten dadurch billiger würde, sondern weil die Auswahl der Teil der Entscheidung ist, den man selbst in der Hand hat.

Methodik und was die Zahlen nicht sagen

Woher die eigenen Zahlen stammen. Wohnticker erfasst mehrmals täglich die Angebotsseiten von über 1.300 Maklern; für diese Auswertung wurden 124.172 deduplizierte Kauf-Inserate von 1.216 Makler-Websites verwendet. Der „bestätigte Bestand“ zählt Objekte, die in den letzten 48 Stunden noch auf der Website ihres Maklers gefunden wurden. Dedupliziert wird über Makler, Titel, Preis und Wohnfläche. Aggregator-Portale sind ausgeschlossen, ebenso die ersten 14 Tage jeder neu aufgenommenen Quelle, weil dort der komplette Altbestand als vermeintlich neu erscheint.

Es sind Angebots-, keine Abschlussdaten. Wir sehen, was ausgeschrieben wird, nicht, was notariell beurkundet wurde. Die tatsächlichen Kaufpreise liegen typischerweise darunter. Die Auswertung beschreibt außerdem den Teil des Marktes, der über Makler-Websites läuft — nicht den gesamten deutschen Immobilienmarkt.

Die Preisspanne enthält Qualitätsunterschiede. Sie ist ausdrücklich kein Maß für Über- oder Unterbewertung einzelner Objekte. Kontrolliert wurden Stadt, Stadtteil und Größenklasse — nicht Zustand, Baujahr, Energiestandard, Etage, Ausstattung oder Rechte Dritter. Genau deshalb ist der Stadtteil-Wert (+30 %) und nicht der Stadt-Wert (+77 %) die belastbare Aussage.

Standzeiten sind Untergrenzen. Der Datenbestand beginnt am 22.02.2026. Objekte, die davor schon inseriert waren, erscheinen jünger, als sie sind. Deshalb werden nur Websites ausgewertet, die seit mindestens 180 Tagen beobachtet werden, und es gibt bewusst keine Aufschlüsselung nach Städten: Die Makler-Websites sind unterschiedlich lange angebunden, ein Städtevergleich würde unsere Erfassungshistorie messen statt den Markt.

Keine Zeitreihe. Die eigenen Daten liegen erst seit Sommer 2026 im vollen Quellenumfang vor. Aussagen über eigene Vorjahresvergleiche wären nicht belastbar — die Preisentwicklung in diesem Beitrag stützt sich deshalb vollständig auf vdp und Destatis.

Reproduzierbarkeit. Alle eigenen Werte stammen aus einem dokumentierten Auswertungsskript und werden bei jeder Aktualisierung dieses Beitrags neu berechnet, nicht fortgeschrieben.

Häufige Fragen

Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder noch warten?

Die Marktlage spricht weder klar für Warten noch klar für Eile: Der vdp-Immobilienpreisindex lag im zweiten Quartal 2026 bei 1,9 % über dem Vorjahresquartal, die Bauzinsen bewegen sich seit Monaten seitwärts um 3,7 bis 4,1 % effektiv bei zehnjähriger Zinsbindung. Entscheidend ist deshalb nicht der Markt, sondern das einzelne Objekt. In unserer Auswertung liegen zwischen dem günstigen und dem teuren Viertel des Angebots selbst bei gleicher Stadt, gleichem Stadtteil und gleicher Wohnungsgröße rund 30 % Unterschied im Quadratmeterpreis — beim aktuellen Indextempo bräuchte der Gesamtmarkt dafür etwa 14 Jahre. Wer kaufen will und finanzieren kann, gewinnt durch Auswahl deutlich mehr als durch Abwarten.

Wann sinken die Immobilienpreise wieder?

Das lässt sich seriös nicht vorhersagen, und die aktuellen Daten zeigen keinen Rückgang. Der vdp-Index für Wohnimmobilien stieg im zweiten Quartal 2026 um 1,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 % gegenüber dem Vorquartal, das Statistische Bundesamt meldete für das erste Quartal 2026 ein Plus von 1,4 %. Die eigentliche Preiskorrektur lag in den Jahren 2022 bis 2024; seitdem geht es wieder leicht nach oben. Wer auf einen erneuten Rückgang wartet, wartet auf ein Ereignis ohne Termin.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Im August 2026 liegen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindung je nach Bonität und Eigenkapital überwiegend zwischen 3,7 und 4,1 % effektivem Jahreszins; Dr. Klein weist zum 3. August 2026 einen Bestzins von 3,78 % effektiv aus, das Interhyp-Trendbarometer im Juli 2026 einen Durchschnitt um 3,8 %. Zum Vergleich: Das Rekordtief lag im September 2021 bei 0,67 %, der Höchststand im Oktober 2023 bei 4,32 %. Das heutige Niveau gilt bei den meisten Anbietern als das neue Normal, nicht als Ausnahmesituation.

Was kostet es, ein Jahr mit dem Immobilienkauf zu warten?

Rechnerisch drei Dinge gleichzeitig: weiter gezahlte Miete, eine mögliche Preisbewegung von rund 2 % nach oben beim derzeitigen Indextempo, und die Objekte, die in dieser Zeit vorbeiziehen. Der letzte Punkt ist der größte und wird meist übersehen: Auf den erfassten Makler-Websites erscheinen im Median 2.942 neue Kauf-Objekte pro Woche, hochgerechnet rund 76.000 in sechs Monaten und rund 153.000 in einem Jahr. Warten ist damit keine Pause, sondern ein Verzicht auf Auswahl.

Lohnt sich der Immobilienkauf 2026 noch?

Für Selbstnutzer hängt das an drei Dingen, die nichts mit dem Markt zu tun haben: gesicherte Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten von 8,5 bis 11,6 %, eine geplante Haltedauer von mindestens zehn Jahren, und ein Objekt, dessen Preis im unteren Bereich seiner lokalen Vergleichsgruppe liegt. Sind diese drei Punkte erfüllt, ist das Marktumfeld zweitrangig; fehlt einer davon, hilft auch ein besseres Marktumfeld nicht. Für Kapitalanleger kommt die Renditerechnung hinzu — dazu gibt es einen eigenen Ratgeber.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hauskauf im Jahr?

Einen verlässlichen saisonalen Preisvorteil gibt es nicht. Was es gibt, ist ein Rhythmus im Angebot: Neue Kauf-Objekte erscheinen fast ausschließlich werktags, freitags am meisten und sonntags am wenigsten. Wichtiger als der Monat ist die Vorbereitung — wer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung hat, bevor das passende Objekt auftaucht, kann zu jedem Zeitpunkt zugreifen. Wer sie nicht hat, verpasst auch im vermeintlich besten Monat.

Sind Immobilien in Deutschland aktuell überbewertet?

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, weil es den einen deutschen Immobilienmarkt nicht gibt. Das Statistische Bundesamt zeigt das für Q1 2026 deutlich: In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal, in den sieben größten Städten nur um 0,3 %. Auch innerhalb einer Stadt ist die Streuung groß — in Köln liegt das teure Viertel des Wohnungsangebots 77 % über dem günstigen. Über- oder unterbewertet ist deshalb immer ein einzelnes Objekt, nicht der Markt.

Ist es besser, auf niedrigere Zinsen oder auf niedrigere Preise zu warten?

Beides ist eine Wette auf etwas, das man nicht beeinflusst. Ein Zinspunkt ist viel Geld: Bei gleichbleibender Monatsrate von 1.445 € und 2 % Anfangstilgung verändert er das finanzierbare Darlehen um rund 44.000 € nach unten oder 63.000 € nach oben. Der Preisunterschied innerhalb des Angebots ist aber von derselben Größenordnung und heute schon verfügbar: 30 % Spanne bedeuten auf ein Objekt von 300.000 € rund 90.000 €. Der Unterschied ist, dass die Objektauswahl in deiner Hand liegt und die Zinsentwicklung nicht.

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Die eigenen Auswertungen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Kauf-Inseraten, Stand 25.08.2026; es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlussdaten. Marktzahlen zu Preisindex und Zinsen sind extern belegt und verlinkt (Stand August 2026) — sie sind volatil und können zum Zeitpunkt des Lesens abweichen. Dieser Artikel ist eine Marktbeobachtung und keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Finanzierungsrechnung ist ein vereinfachtes Beispiel ohne Sondertilgung, Gebühren oder Förderungen; individuelle Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab.