Immobilie kaufen

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 27.08.2026 · Datenstand 25.08.2026

Dieser Artikel ist der Überblick über den gesamten Kaufprozess. Zu den einzelnen Schritten gibt es jeweils vertiefende Beiträge — verlinkt an der passenden Stelle und gesammelt am Ende. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

Der Ablauf in 10 Schritten

Ein Immobilienkauf fühlt sich beim ersten Mal unübersichtlich an, folgt aber fast immer derselben Reihenfolge. Wer sie kennt, erkennt vor allem eines: Die Arbeit liegt weit vor dem Notartermin.

Schritt 1: Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?

Vor jeder Suche steht eine Zahl, nicht ein Objekt. Und diese Zahl besteht aus drei Teilen, von denen der dritte regelmäßig unterschätzt wird.

Der entscheidende Punkt steckt im Minuszeichen: Die Kaufnebenkosten musst du aus eigener Tasche zahlen. Banken finanzieren üblicherweise den Kaufpreis, nicht die Steuer und die Notarrechnung — sie erhöhen den Kredit, ohne den Wert der Sicherheit zu erhöhen. Wer 60.000 € Eigenkapital hat und 40.000 € davon für Nebenkosten braucht, geht mit 20.000 € in die Finanzierung, nicht mit 60.000 €.

Was die Nebenkosten wirklich ausmachen

Drei Posten, von denen nur einer verhandelbar ist:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % — je nach Bundesland, festgelegt vom Land. Nicht verhandelbar.
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 % — bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit ebenfalls nicht verhandelbar. Mit eingetragener Grundschuld eher 1,5–2 %, ohne Finanzierung etwas weniger.
• Maklerprovision: üblicherweise rund 3,57 % für den Käufer — das ist die Hälfte einer Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer. Verhandelbar, aber selten nennenswert.

Interessant wird es, wenn man diese Sätze nicht auf ein erfundenes Musterobjekt anwendet, sondern auf das, was in den jeweiligen Städten tatsächlich inseriert wird:

Zwei Beobachtungen, die man ohne echte Preise nicht macht. Erstens: In Düsseldorf sind die Nebenkosten in Euro höher als in München — obwohl die Wohnung dort 146.000 € weniger kostet. 49.635 € gegen 49.278 €. Der Grund ist allein die Grunderwerbsteuer, 6,5 % gegen 3,5 %. Die teuerste Stadt Deutschlands hat die günstigsten Kaufnebenkosten.

Zweitens: Die Quote schwankt zwischen 8,57 % und 11,57 % — aber der absolute Betrag zwischen 17.239 € und 54.796 €. Für die Frage „reicht mein Eigenkapital“ zählt der Betrag, nicht die Quote. Wie viel dir am Ende die Provision ausmacht, hängt daran, ob es sie überhaupt gibt: Provisionsfrei ist beim Kauf die klare Ausnahme, wie Immobilien von privat kaufen mit Zahlen zeigt.

Schritt 2: Was bekommst du für dein Budget?

Die meisten Ratgeber springen hier direkt zur Finanzierung. Sinnvoller ist die Zwischenfrage, ob dein Budget im Zielmarkt überhaupt etwas findet — sonst optimierst du eine Rate für einen Markt, in dem du nicht kaufen kannst.

Dasselbe Geld ergibt in Duisburg viereinhalbmal so viel Wohnfläche wie in München. Das ist keine Überraschung — die Größenordnung schon: Zwischen dem Median einer Kölner Wohnung (335.000 €) und einem Kölner Haus (740.000 €) liegt mehr als der gesamte Preis einer Duisburger Wohnung. Die Detailanalysen mit Preisen je Stadtbezirk gibt es für Köln und Berlin, das komplette Städte-Ranking je Quadratmeter unter Kaufpreise pro m² in Deutschland.

Bundesweit betrachtet ist das mittlere Angebot günstiger, als die Großstadtzahlen vermuten lassen. Über alle erfassten Inserate liegt der Median einer Eigentumswohnung bei 297.400 €, der eines Hauses bei 450.000 €. Und die Verteilung ist bemerkenswert breit:

Über die Hälfte aller inserierten Eigentumswohnungen liegt unter 300.000 €. Bei Häusern sind es nur rund ein Fünftel. Wer mit einem Budget um 300.000 € sucht, hat also nicht „keine Auswahl“ — sondern eine Auswahl, die stark davon abhängt, wo gesucht wird und ob es Wohnung oder Haus sein soll.

Schritt 3: Finanzierung klären, bevor du besichtigst

Das ist der Schritt, den Erstkäufer am häufigsten in die falsche Reihenfolge bringen: erst suchen, verlieben, dann zur Bank. In einem Markt mit mehreren Interessenten pro Objekt ist das der Grund, warum man verliert.

Was du brauchst, ist eine Finanzierungsbestätigung (auch: Machbarkeitsbestätigung) — ein Schreiben deiner Bank, dass ein Darlehen in einer bestimmten Größenordnung grundsätzlich darstellbar ist. Sie ist keine verbindliche Zusage, weil die Bank das konkrete Objekt noch nicht kennt. Aber sie beantwortet die erste Frage, die jeder Makler stellt, und sortiert dich damit vor allen, die sie nicht beantworten können.

Praktisch heißt das: Bankgespräch führen, Unterlagen zusammenstellen (Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, SCHUFA-Selbstauskunft, Vermögensaufstellung) und die Bestätigung griffbereit haben, bevor die erste interessante Anzeige erscheint. Wer diesen Schritt vorzieht, kauft nicht schneller — er ist nur nicht mehr derjenige, der noch zwei Wochen braucht.

Schritt 4: Suchen — wo neue Objekte zuerst auftauchen

Von allen zehn Schritten ist dieser der längste und der einzige, bei dem sich der Aufwand unmittelbar auszahlt. Die üblichen Kanäle, in der Reihenfolge, in der ein Objekt sie typischerweise durchläuft:

1. Vormerkliste des Maklers — Interessenten, die schon registriert sind. Theoretisch der früheste Kanal, praktisch immer unzuverlässiger: warum der versprochene Rückruf ausbleibt.
2. Die eigene Website des Maklers — kostet ihn nichts, geht sofort online und ist die übliche erste öffentliche Station.
3. Die großen Portale — kosten pro Inserat Geld und folgen deshalb später. Manche Objekte erreichen sie nie, weil sich vorher ein Käufer findet.

Dass die Makler-Website vor dem Portal kommt, ist keine Verschwörung, sondern Vermarktungslogik. Ausführlich hergeleitet in Wo veröffentlichen Makler ihre Immobilien zuerst? Für Käufer entsteht daraus ein Zeitfenster — und zugleich das eigentliche Problem: Dieser Kanal ist öffentlich, aber praktisch unbenutzbar, weil er über tausende einzelne Seiten verstreut liegt.

Diese Verteilung erklärt, warum „einfach ein paar Makler abklappern“ als Strategie nicht funktioniert. Es gibt keine zwanzig Adressen, die den Markt abdecken. Um in einer mittleren Großstadt halbwegs vollständig zu sein, müsstest du dauerhaft mehrere Dutzend Websites beobachten — täglich, über Monate, für ein paar Objekte pro Woche, die überhaupt zu deinen Kriterien passen.

Realistisch bleiben drei Möglichkeiten: Portale nutzen und den Zeitverlust in Kauf nehmen, eine Handvoll Makler-Websites manuell verfolgen — oder diesen Schritt automatisieren. Die Abwägung im Detail steht in Immobilien kaufen ohne Portal und Off-Market-Immobilien finden, das auch ehrlich einordnet, was „off market“ für Privatkäufer tatsächlich bedeutet und was nicht.

Schritt 5: Die Besichtigung

Bei der ersten Besichtigung geht es nicht darum, ob dir die Küche gefällt, sondern darum, ob teure Überraschungen wahrscheinlich sind. Die wichtigsten Punkte:

• Energieausweis verlangen. Er muss dir spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden (§ 80 GEG). Wird er nicht gezeigt, ist das eine Ordnungswidrigkeit — und in der Praxis ein Warnsignal.
• Heizung, Fenster, Dach, Bad. Nicht der Zustand zählt, sondern das Baujahr der Anlagen. Eine 25 Jahre alte Heizung ist keine Kleinigkeit, sondern ein fünfstelliger Posten in den nächsten Jahren.
• Feuchtigkeit. Keller, Außenwände, Fensterlaibungen, Geruch. Das ist der einzige Mangel, der zuverlässig teurer wird, je länger man wartet.
• Umgebung zu zwei Tageszeiten. Verkehr, Lärm, Parksituation abends sehen anders aus als am Samstagvormittag.
• Bei ernsthaftem Interesse: Zweitbesichtigung mit Sachverständigem. Ein Gutachter kostet einige hundert Euro und ist die günstigste Versicherung im gesamten Prozess.

Zum Ablauf gehört auch die Erwartung an dich: Wer ohne Finanzierungsbestätigung und ohne klare Vorstellung vom Budget kommt, wird als unverbindlicher Besucher eingeordnet. Schritt 3 zahlt genau hier ein.

Schritt 6: Unterlagen prüfen — vor der Zusage

Hier trennt sich der informierte Käufer vom hoffenden. Die Unterlagen sagen dir Dinge über die Immobilie, die keine Besichtigung zeigt — und du hast ein Recht darauf, sie vor der Kaufentscheidung zu sehen.

Bei jeder Immobilie:

• Grundbuchauszug — insbesondere Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten. Solche Belastungen wandern beim Kauf mit.
• Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung
• Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Sanierungen

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung — sie legt fest, was dir gehört, was der Gemeinschaft, und welche Regeln gelten (Vermietung, Nutzung, Haustiere, bauliche Veränderungen).
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre — der ehrlichste Text über eine WEG. Hier stehen Streitigkeiten, aufgeschobene Sanierungen und beschlossene Sonderumlagen.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen (§ 28 WEG) — daraus ergibt sich das Hausgeld und wie viel davon nicht auf einen Mieter umlegbar ist.
• Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine leere Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude bedeutet: Die Kosten kommen, nur später und als Sonderumlage.

Wenn die Wohnung vermietet ist, kommt der Mietvertrag dazu — und mit ihm ein eigenes Regelwerk: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), Kündigungssperrfristen, eingeschränkter Eigenbedarf. Was das im Einzelnen heißt, steht in Vermietete Wohnung kaufen.

Schritt 7: Den Kaufpreis verhandeln

Wie viel Spielraum realistisch ist, hängt weniger von deinem Verhandlungsgeschick ab als davon, wie das Objekt im Markt steht. Drei Faktoren entscheiden:

• Wie lange es schon inseriert ist. Ein Objekt, das seit Monaten steht, hat ein Preisproblem. Ein Objekt, das seit drei Tagen steht, hat mehrere Interessenten.
• Wie es im Preisgefüge liegt. Hier hilft der Quadratmeterpreis: Liegt das Objekt über dem oberen Viertel seiner Stadt, brauchst du dafür einen Grund im Objekt — Lage, Zustand, Ausstattung. Findest du keinen, ist das dein Argument.
• Was du an konkreten Mängeln belegen kannst. „Ist mir zu teuer“bewegt niemanden. „Die Heizung ist von 2001, die Erneuerung kostet laut Angebot 18.000 €“ bewegt.

Die Spannen aus unserem Kaufpreis-Ranking sind dafür nützlich, weil sie neben dem Median auch das untere und obere Preisviertel jeder Stadt ausweisen. Damit lässt sich ein Angebot in unter einer Minute einordnen — und zwar nachvollziehbar, nicht nach Gefühl.

Schritt 8: Finanzierungszusage — und die Sache mit der Reservierung

Nach der Einigung braucht die Bank das Objekt: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Sie bewertet die Immobilie und erteilt dann die verbindliche Darlehenszusage. Zwei bis vier Wochen sind dafür üblich.

In dieser Phase kommt häufig das Angebot, das Objekt gegen eine Reservierungsgebühr zu blockieren. Dazu gibt es eine klare Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden, dass eine Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers unwirksam ist, wenn die Rückzahlung ausgeschlossen wird — der Käufer benachteiligt wird unangemessen. Bereits gezahlte Gebühren können in solchen Fällen zurückgefordert werden.

Unabhängig von der Rechtslage gilt ohnehin: Eine Reservierung verschafft keine Sicherheit. Verbindlich wird der Kauf für beide Seiten erst mit der notariellen Beurkundung — bis dahin kann der Verkäufer an jemand anderen verkaufen.

Schritt 9: Der Notartermin

Ein Immobilienkaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung nichtig — das steht in § 311b Abs. 1 BGB und ist der Grund, warum jede mündliche Zusage davor rechtlich folgenlos bleibt. Der Notar ist dabei neutral: Er vertritt keine der beiden Seiten, sondern sorgt dafür, dass beide verstehen, was sie unterschreiben.

Beim Termin selbst passiert Folgendes:

1. Der Notar verliest den gesamten Vertrag — vollständig, nicht zusammengefasst.
2. Beide Seiten unterschreiben; die Beurkundung macht den Kauf verbindlich.
3. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet wird.
4. Er holt die notwendigen Erklärungen ein (Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden, gegebenenfalls Verzicht auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht, bei einer WEG die Zustimmung des Verwalters) und teilt dem Finanzamt den Kauf mit.
5. Steht alles, versendet er die Fälligkeitsmitteilung — erst ab diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis zu zahlen.

Der eigentliche Eigentumsübergang ist damit noch nicht vollzogen: Die dingliche Einigung (Auflassung, § 925 BGB) und die Eintragung im Grundbuch folgen später. Praktisch ändert das nichts an Nutzung und Einzug — die richten sich nach dem im Vertrag vereinbarten Übergabetermin.

Schritt 10: Von der Zahlung bis zur Übergabe

Was nach dem Notartermin passiert, in der Reihenfolge:

1. Fälligkeitsmitteilung abwarten. Vier bis acht Wochen nach der Beurkundung sind üblich. Niemals vorher zahlen — die Vormerkung ist deine Absicherung.
2. Kaufpreis überweisen, meist direkt an den Verkäufer beziehungsweise zur Ablösung bestehender Darlehen. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme.
3. Grunderwerbsteuerbescheid kommt vom Finanzamt und ist innerhalb eines Monats zu zahlen. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Umschreibung erfolgt.
4. Übergabe mit Protokoll: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselzahl, Zustand der Räume, übernommenes Inventar. Schriftlich, von beiden unterschrieben.
5. Umschreibung im Grundbuch. Kann je nach Grundbuchamt mehrere Monate dauern. Der Notar erledigt das; du bekommst am Ende die Eintragungsnachricht.
6. Laufendes ummelden: Versorger, Gebäudeversicherung (geht bei einem Haus per Gesetz auf dich über — du kannst sie kündigen), Grundsteuer, bei einer Wohnung die Anmeldung bei der Hausverwaltung.

Die sieben Fehler, die Erstkäufer am häufigsten machen

1. Nebenkosten vergessen. 8,5 bis 11,6 % des Kaufpreises, in bar, sofort. Der häufigste Grund, warum eine Finanzierung in letzter Sekunde platzt.
2. Ohne Finanzierungsbestätigung besichtigen. Kostet keinen Cent und entscheidet trotzdem regelmäßig darüber, wer den Zuschlag bekommt.
3. Protokolle der Eigentümerversammlung nicht lesen. Drei Jahrgänge, eine Stunde Aufwand — und die einzige Quelle, aus der die anstehende Fassadensanierung hervorgeht.
4. Rücklage nicht prüfen. Ein niedriges Hausgeld ist kein Vorteil, wenn es bedeutet, dass nichts zurückgelegt wurde.
5. Instandhaltung nicht einkalkulieren. Als grobe Orientierung gelten rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Bei einem Haus für 450.000 € sind das 4.500 € jährlich, die niemand in Rechnung stellt und die trotzdem anfallen.
6. Sich vom Tempo treiben lassen. Zeitdruck ist ein Verkaufsinstrument. Die Zwei-Wochen-Frist beim Notar existiert genau deshalb.
7. Nur auf Portalen suchen. Der Kanal, auf dem Objekte zuerst erscheinen, ist ein anderer — und der Zeitpunkt, zu dem du ein Objekt siehst, entscheidet oft mehr als jedes Verhandlungsargument.

FAQ: Immobilie kaufen

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

In zehn Schritten: Budget bestimmen, Finanzierung vorbereiten, Objekte suchen, besichtigen, Unterlagen prüfen, Kaufpreis verhandeln, endgültige Finanzierungszusage einholen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden (Pflicht nach § 311b BGB), nach Eintragung der Auflassungsvormerkung den Kaufpreis zahlen und die Immobilie übernehmen. Zwischen Zusage und Notartermin liegen typischerweise vier bis acht Wochen, zwischen Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit noch einmal vier bis acht Wochen.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland?

In den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten liegt der Median-Angebotspreis einer Eigentumswohnung bundesweit bei 297.400 €, der eines Hauses bei 450.000 € (Stand 25.08.2026). Die Spanne zwischen den Städten ist groß: München 575.000 €, Berlin 400.000 €, Köln 335.000 €, Leipzig 219.000 €, Duisburg 149.000 €. Es sind Angebots-, keine Abschlusspreise.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Zwischen 8,5 und 11,6 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,5 %, Käuferanteil der Maklerprovision üblicherweise rund 3,57 %. Auf den Median-Angebotspreis einer Kölner Eigentumswohnung von 335.000 € gerechnet sind das 38.760 € — Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert.

Wie viel Eigenkapital braucht man?

Als Untergrenze die Kaufnebenkosten, also 8,5 bis 11,6 % des Kaufpreises. Üblich ist darüber hinaus ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 % des Kaufpreises, weil damit Zinssatz und Monatsrate spürbar sinken. Die konkreten Bedingungen legt jede Bank selbst fest — das Bankgespräch ersetzt keine Faustregel.

Wer zahlt beim Kauf die Maklerprovision?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Wird der Makler für beide Seiten tätig, ist sie nach § 656c BGB zwingend hälftig zu teilen. Wird er nur von einer Seite beauftragt, darf die andere Seite nach § 656d BGB höchstens die Hälfte übernehmen — und muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Von der Zusage bis zum Notartermin typischerweise vier bis acht Wochen, danach noch einmal vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreisfälligkeit. Bei Verbrauchern muss der Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Umschreibung im Grundbuch kann anschließend mehrere Monate dauern — Einzug und Nutzung hängen aber nicht daran, sondern am vereinbarten Übergabetermin. Der längste Abschnitt ist die Suche selbst.

Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden (Az. I ZR 113/22), dass eine Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers unwirksam ist, wenn die Rückzahlung ausgeschlossen wird; bereits gezahlte Gebühren können dann zurückgefordert werden. Sicherheit verschafft eine Reservierung ohnehin nicht — verbindlich wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung.

Warum finde ich manche Immobilien nicht auf den Portalen?

Weil das Portal-Inserat Geld kostet und deshalb meist nicht die erste Station ist. Neue Kauf-Objekte erscheinen in der Regel zuerst auf der Website des Maklers; das Portal folgt später oder gar nicht, wenn sich vorher ein Käufer findet. Erschwerend kommt die Zersplitterung hinzu: Wohnticker findet Kauf-Objekte auf über 1.200 verschiedenen Makler-Websites, auf die einzelne Website entfallen dabei im Median nur neun bestätigte Objekte — eine überschaubare Zahl an Adressen, die man abklappern könnte, gibt es also nicht.

Wohnung oder Haus — was ist realistischer?

Das hängt am Budget, und zwar deutlicher als viele erwarten: In den erfassten Inseraten liegen 52,3 % der Eigentumswohnungen unter 300.000 €, aber nur 21,5 % der Häuser. Wer mit einem mittleren Budget sucht, hat bei Wohnungen rund zweieinhalbmal so viel Auswahl. Umgekehrt ist der Quadratmeter beim Haus in vielen Regionen günstiger — die höhere Gesamtsumme entsteht durch die Fläche, nicht durch den Preis je Quadratmeter.

Weiterlesen: die einzelnen Schritte im Detail

Suchen und finden

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Dieser Artikel gibt einen Überblick über den Ablauf eines Immobilienkaufs in Deutschland und ordnet Marktzahlen ein. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und ersetzt keine individuelle Prüfung deines konkreten Falls; die genannten Vorschriften sind vereinfacht wiedergegeben. Die Marktzahlen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten (Stand 25.08.2026) und sind Angebots-, keine Abschlusspreise; sie sind keine amtliche Statistik. Grunderwerbsteuersätze nach dem Stand von August 2026 — die Bundesländer können sie ändern.