Immobilie, ETF oder Bundesanleihe?

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 29.09.2026 · Eigener Datenstand 28.09.2026 · Zinsniveau Stand 29.09.2026

Alle eigenen Zahlen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten in Köln, Düsseldorf, Bonn, Essen, Duisburg und Bielefeld, Stand 28.09.2026: 6.375 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 5.888 Mietangebote. Es sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Die vollständige Methodik steht am Ende.

Die kurze Antwort

Die vermietete Wohnung hat ihren Renditevorsprung verloren. Sie lohnt sich heute nur noch, wenn du auf steigende Preise setzt oder deutlich unter dem Markt kaufst. In der Niedrigzinsphase bis 2021 war die Rechnung bequem: Die Mietrendite lag klar über dem, was eine sichere Anleihe zahlte, und der Kredit war billiger als die Rendite der Wohnung. Beides gilt nicht mehr. Die zehnjährige Bundesanleihe zahlt so viel wie seit 2009 nicht, und Bauzinsen von über 4 % liegen in allen sechs ausgewerteten Städten über der Nettomietrendite.

Das macht die Wohnung nicht zur schlechten Anlage. Sie hat, was die Anleihe nicht hat: Wertsteigerung, Mieten, die mit der Inflation steigen können, und Steuervorteile. Aber diese Vorteile sind jetzt der ganze Grund für den Kauf, nicht mehr das Extra obendrauf. Wie viel davon nötig ist, lässt sich ausrechnen, und das tut dieser Beitrag.

Gegenüber einem weltweiten Aktien-ETF ist die Hürde noch höher. Der MSCI World hat in Euro seit Ende 2000 rund 6,6 % pro Jahr gebracht, trotz zweier schwerer Crashs. Um das zu erreichen, müsste eine ohne Kredit gekaufte Wohnung in den sechs Städten zehn Jahre lang um 4,2 bis 5,0 % pro Jahr im Wert steigen. Dafür schwankt der ETF stärker, und seine Vergangenheit ist kein Versprechen.

1. Drei Anlagen im Überblick

Die drei Anlagen verdienen ihr Geld auf verschiedene Weise und tragen verschiedene Risiken. Wer sie nur an einer Renditezahl vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen.

2. Was eine vermietete Wohnung heute abwirft

Für den Vergleich rechnen wir mit einer typischen Anlagewohnung: dem Median-Angebot für Eigentumswohnungen mit 60 bis 90 m² und der Median-Angebotsmiete für Wohnungen derselben Größe in derselben Stadt.

Zwischen Brutto und Netto verschwindet ein Fünftel bis ein Viertel der Rendite. Das liegt an zwei Posten, die in der Bruttorechnung fehlen: den Kaufnebenkosten, die in Nordrhein-Westfalen 11,57 % des Kaufpreises ausmachen und nie zurückkommen, und den laufenden Kosten, die kein Mieter übernimmt. Wie man beide Renditen selbst rechnet, steht in Mietrendite berechnen.

Auffällig ist das Gefälle. Köln und Düsseldorf liegen netto unter 3 %, weil die Kaufpreise dort im Verhältnis zur Miete am höchsten sind. In Bonn und Bielefeld bleibt fast ein Prozentpunkt mehr. Eine Wohnung in Duisburg kostet weniger als die Hälfte einer Kölner, bringt aber netto mehr Rendite. Sie hat dafür andere Risiken, etwa beim Leerstand und bei der Wertentwicklung, auf die Abschnitt 9 eingeht.

Eine Gegenprobe liefern die Gutachterausschüsse, die aus tatsächlichen Kaufverträgen rechnen. Ihre Grundstücksmarktberichte 2026 weisen für vermietete Eigentumswohnungen Liegenschaftszinsen von 1,9 % in Köln, 2,0 bis 2,7 % in Bonn (je nach Gebäudealter), 2,1 % in Duisburg und 1,3 % in Essen aus. Ein Liegenschaftszins ist methodisch nicht dasselbe wie eine Nettomietrendite; er berücksichtigt unter anderem die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Richtung ist aber eindeutig: Auch aus abgeschlossenen Käufen ergibt sich für vermietete Wohnungen keine Rendite über der Bundesanleihe.

3. Die Bundesanleihe ist die neue Messlatte

Jede Anlage muss sich an der Alternative messen lassen, die fast kein Risiko hat. Das ist in Deutschland die zehnjährige Bundesanleihe. Wer sie kauft und bis zum Ende hält, bekommt den vereinbarten Zins und sein Geld zurück. Er zahlt keine Kaufnebenkosten, sucht keine Mieter und repariert keine Heizung.

Einen Aufschlag für das Risiko gibt es nicht mehr. In Köln und Düsseldorf bringt die Wohnung laufend sogar 0,7 Prozentpunkte weniger als die Anleihe, in Bonn und Bielefeld etwa gleich viel. Für Leerstand, Sanierungen, einen schwierigen Mieter oder einen Verkauf in einem schwachen Markt wird der Käufer aus der Miete nicht mehr bezahlt.

Das ist neu. Zu Jahresbeginn lag die Bund-Rendite noch bei rund 2,9 %. Gemessen an den heutigen Mietrenditen hätte die Wohnung damals in Bonn, Essen, Duisburg und Bielefeld noch 0,4 bis 0,8 Prozentpunkte mehr gebracht als die Anleihe. In Köln und Düsseldorf gab es schon damals keinen Vorsprung. Warum die Renditen gestiegen sind, steht in „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“.

4. Der Kredithebel hat sich umgedreht

Das klassische Argument für die finanzierte Anlagewohnung ist der Hebel, auch Leverage-Effekt genannt. Wer nur 20 % selbst bezahlt und den Rest finanziert, bekommt die Miete für die ganze Wohnung, zahlt aber Zinsen nur auf den Kredit. Das hebt die Rendite auf das eigene Geld, solange die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit kostet. Liegt der Zins über der Nettomietrendite, wirkt derselbe Mechanismus in die andere Richtung.

Bei 4,3 % senkt der Kredit in allen sechs Städten die Rendite. In Köln wird sie im ersten Jahr sogar negativ. Konkret: Wer die Kölner Referenzwohnung für 319.000 € kauft, setzt mit 20 % Eigenanteil und den Nebenkosten 100.708 € eigenes Geld ein. Die Wohnung bringt nach Kosten 10.500 € im Jahr, die Zinsen auf den Kredit von 255.200 € kosten im ersten Jahr 10.872 €. Unterm Strich bleiben minus 372 €. Dieselben 100.708 € hätten in der Bundesanleihe 3.646 € Zinsen gebracht.

Die letzte Spalte zeigt, wann das passiert ist. In Köln und Düsseldorf kippt der Hebel schon bei rund 3 %, dort war er auch zu Jahresbeginn negativ. In Bonn, Essen, Duisburg und Bielefeld lag der Kipppunkt zwischen dem Zinsniveau vom Januar und dem von heute. Dort hat erst der Zinsanstieg 2026 den Hebel umgedreht. Wer dort mit 3,3 % gerechnet hat, rechnet heute mit einem anderen Geschäft.

5. Was du monatlich zuzahlst

Die Rendite ist eine Jahreszahl. Im Alltag zählt, ob die Miete die Rate trägt. Die Rate enthält neben den Zinsen auch die Tilgung. Die ist kein Verlust, aber sie muss jeden Monat bezahlt werden.

In Köln kostet der Zinsanstieg des Jahres den Anleger 213 € im Monat. Mit 20 % Eigenkapital zahlst du dort 465 € aus eigener Tasche, über zehn Jahre sind das rund 56.000 €. Davon fließt ein Teil in die Tilgung und kommt beim Verkauf zurück, aber nur, wenn der Verkaufspreis stimmt. Mit 40 % Eigenkapital tragen sich die Wohnungen in Bonn, Duisburg und Bielefeld ungefähr selbst, in Köln und Düsseldorf auch dann nicht.

6. Die eigentliche Wette: der Wert der Wohnung

Wenn die laufende Rendite nicht reicht, muss der Wert die Lücke schließen. Die folgende Rechnung dreht die Frage um: Um wie viel muss die Wohnung jedes Jahr im Wert steigen, damit das eingesetzte Geld nach zehn Jahren genauso viel abgeworfen hat wie die Bundesanleihe?

Mit 20 % Eigenkapital braucht die Wohnung 1,5 bis 2,4 % Wertsteigerung pro Jahr, nur um mit der Bundesanleihe gleichzuziehen. Mehr Rendite gibt es erst darüber. Bleibt der Wert zehn Jahre lang stehen, verliert die finanzierte Wohnung in allen sechs Städten Geld, in Köln und Düsseldorf knapp 4 % pro Jahr. Wächst sie im Tempo des GREIX für Eigentumswohnungen (+0,4 % im Vorjahresvergleich, nach Inflation −2,1 %), liegt die Rendite fast überall unter null. Erst im Tempo des vdp-Index (+1,9 %) schlägt die Wohnung in Bonn, Duisburg und Bielefeld die Anleihe, in Essen liegt sie etwa gleichauf.

Die Rechnung lässt Miete und Wert gleich schnell wachsen. Zuletzt stiegen die Mieten schneller: Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser lagen laut vdp im zweiten Quartal 2026 um 3,2 % über dem Vorjahr. Wer das für die nächsten zehn Jahre annimmt, braucht entsprechend weniger Wertsteigerung. Umgekehrt gilt dasselbe, und in Städten mit Mietpreisbremse ist der Spielraum bei Neuvermietungen begrenzt.

Der Kredit macht diese Wette in beide Richtungen größer. Steigt der Wert um 3 % pro Jahr, liegt die Kölner Wohnung mit 20 % Eigenkapital bei 5,3 % Rendite, ohne Kredit bei 4,6 %. Ab dieser Größenordnung arbeitet der Hebel also wieder für den Anleger. Bleibt die Wertsteigerung aus, arbeitet er gegen ihn. Wie sich Preise nach einem Zinsanstieg verhalten können, hat der Markt 2022 bis 2024 gezeigt: Laut GREIX fiel damals erst die Zahl der Verkäufe um rund 30 %, danach sanken die Preise um rund 15 %. Was in den nächsten zehn Jahren passiert, weiß niemand. Wer kauft, sollte aber wissen, auf welche Zahl er wettet.

7. Der ETF: mehr Rendite, mehr Schwankung

Ein ETF auf einen weltweiten Aktienindex wie den MSCI World kauft Anteile an über tausend großen Unternehmen aus Industrieländern. Er zahlt keinen festen Ertrag. Die Rendite besteht aus Dividenden und Kursgewinnen, und beides schwankt, zeitweise heftig.

Über lange Zeiträume hat der weltweite Aktienmarkt deutlich mehr gebracht als die Mietrenditen in Abschnitt 2, aber nicht verlässlich: Wer im Herbst 2000 eingestiegen ist, lag im Frühjahr 2009 mit über der Hälfte im Minus. Über zehn Jahre war sogar ein Verlust möglich, über fünfzehn Jahre bisher nicht. Dafür ist der ETF billig und beweglich: ETFs auf den MSCI World kosten laut justETF zwischen 0,05 und 0,50 % im Jahr, der größte von ihnen 0,20 %. Es fallen keine Kaufnebenkosten wie bei einer Immobilie an, und Anteile lassen sich an jedem Börsentag verkaufen.

Um mit der Vergangenheit des ETF mitzuhalten, müsste die Wohnung ohne Kredit zehn Jahre lang um 4,2 % (Bielefeld) bis 5,0 % (Köln, Düsseldorf) pro Jahr im Wert steigen. Das ist dieselbe Rechnung wie in Abschnitt 6, nur mit den 6,6 % des MSCI World seit Ende 2000 als Ziel statt der Anleihe. Mit 20 % Eigenkapital reichen 2,7 bis 3,6 % pro Jahr, dann allerdings mit dem Kreditrisiko, das Abschnitt 6 beschreibt. Beide Zahlen liegen über dem, was der vdp-Index zuletzt zeigte (+1,9 %).

Die Bundesanleihe ist die ruhigste der drei Anlagen, aber nicht ohne Haken. Ihr Zins ist fest, die Inflation nicht: Im Euroraum lag sie im August bei 3,3 %. Von den 3,62 % bleibt nach Inflation also kaum etwas, und nach Steuern weniger als nichts. Die Frage ist deshalb weniger, welche Anlage die meiste Rendite bringt, sondern welches Risiko du tragen kannst: den Kurseinbruch beim ETF, den Leerstand und die Reparatur bei der Wohnung oder den Kaufkraftverlust bei der Anleihe.

8. Steuern im Vergleich

Alle Rechnungen oben verstehen sich vor Steuern. Das Steuerrecht behandelt die drei Anlagen aber sehr unterschiedlich, und das kann die Reihenfolge verändern.

Für die Anleihe heißt das: Von 3,62 % Zins bleiben nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag rund 2,7 %, sobald der Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft ist. Beim ETF sind wegen der Teilfreistellung nur 70 % der Erträge steuerpflichtig.

Bei der Wohnung mindert die Abschreibung die Steuer auf die Miete, und die Kreditzinsen sind absetzbar. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr möglich. Der größte Vorteil betrifft aber genau die Wette aus Abschnitt 6: Ein Wertzuwachs ist nach zehn Jahren steuerfrei, beim ETF und bei der Anleihe nicht. Einen Gesetzentwurf, der diese Frist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen wollte, hat der Finanzausschuss des Bundestags im Juli 2026 zur Ablehnung empfohlen.

Dafür wird die Miete mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, und der liegt bei vielen Anlegern über den 25 % der Abgeltungsteuer. Welche Anlage nach Steuern vorn liegt, hängt deshalb vom eigenen Steuersatz ab, vom Gebäudeanteil am Kaufpreis (abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück) und davon, ob die Wohnung länger als zehn Jahre gehalten wird. Diese Rechnung gehört in die Hände eines Steuerberaters; eine pauschale Antwort wäre hier unseriös.

9. Wann die Wohnung trotzdem passt

Alle Zahlen oben beschreiben die typische Wohnung zum Median-Preis. Genau darin liegt der Hebel, den ein Anleger selbst in der Hand hat: Wer deutlich unter dem Median kauft, bei gleicher Miete, hat eine andere Rendite.

In Düsseldorf müsste eine Wohnung rund ein Drittel unter dem Median kosten, damit der Kredit wieder für den Anleger arbeitet, und höchstens eine von 25 Wohnungen liegt dort. In Bielefeld reichen 13 %, und bis zu vier von zehn Angeboten kommen infrage. Die Stadt entscheidet also mit, ob sich die Suche nach dem günstigen Objekt überhaupt lohnt.

Solche Objekte gibt es, aber sie bleiben nicht lange stehen. Auffällig günstige Angebote verschwinden laut unserer Verweildauer-Auswertung deutlich schneller als teure, und Makler stellen neue Objekte in der Regel zuerst auf die eigene Website. Die andere Quelle für Preisnachlass sind Objekte, die schon lange angeboten werden; dazu mehr in „Jetzt kaufen oder warten?“. Wie man gezielt nach Anlageobjekten sucht, steht in Renditeobjekte finden.

Neben dem Preis gibt es weitere Gründe, die für die Wohnung sprechen können:

• Späterer Eigenbedarf. Wer die Wohnung in einigen Jahren selbst beziehen will, kauft auch Wohnsicherheit. Dann ist die Frage eher Mieten oder kaufen als Anlage gegen Anlage.
• Schutz vor Inflation. Mieten lassen sich an steigende Preise anpassen, eine Anleihe zahlt einen festen Zins. Wie gut das gelingt, hängt vom Mietvertrag und von den Regeln vor Ort ab.
• Streuung. Wer bereits Wertpapiere besitzt, kann mit einer Immobilie sein Vermögen auf eine weitere Anlageklasse verteilen.

Die Risiken gehören genauso auf die Rechnung:

• Leerstand und Mietausfall. Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet schnell mehr als die 2 % Reserve in unserer Rechnung.
• Instandhaltung. Wir rechnen mit 1 € je m² und Monat. In älteren Gebäuden mit Sanierungsstau liegt der Bedarf eher bei 1,50 € und darüber, dazu kommen mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.
• Anschlusszins. Nach zehn Jahren ist ein großer Teil des Kredits noch offen. Wie hoch der Zins dann ist, weiß heute niemand.
• Klumpenrisiko. Eine einzelne Wohnung in einer einzelnen Stadt ist das Gegenteil einer breiten Streuung. Ein weltweiter Aktien-ETF verteilt dasselbe Geld auf über tausend Unternehmen.
• Liquidität. Ein Verkauf dauert Monate und kostet Provision. An einen Teil des Geldes kommt man nicht heran.

Wohnticker überwacht die Websites von über 1.500 Maklern und meldet neue Kauf-Objekte per E-Mail, sobald sie erscheinen, passend zu Ort, Objektart und Preisobergrenze. Für Anleger gehört dort nicht das Wunschbudget hinein, sondern der Preis, ab dem die Rechnung aufgeht. Wie man einen solchen Suchauftrag aufsetzt, steht im Ratgeber zum Kauf-Suchagenten.

Häufige Fragen

Methodik

Grundlage sind die von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inserate in Köln, Düsseldorf, Bonn, Essen, Duisburg und Bielefeld, Stand 28.09.2026: 6.375 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 5.888 Mietangebote für Wohnungen. Die Referenzwohnung beruht auf den 2.413 Kauf- und 2.555 Mietangeboten mit 60 bis 90 m². Es handelt sich um Angebotsdaten, nicht um Kaufpreise oder Mieten aus abgeschlossenen Verträgen. Ausgewiesen ist jeweils der Median.

• Identische Logik auf beiden Seiten. Kauf- und Mietangebote werden mit derselben Deduplizierung (über Makler, Titel, Preis und Wohnfläche), denselben Quellenausschlüssen und denselben Plausibilitätsgrenzen gerechnet. Aggregator-Portale sind ausgeschlossen; übrig bleiben Makler-Websites.
• Ohne möblierte Wohnungen. Auf der Mietseite sind möblierte Wohnungen und Wohnen auf Zeit ausgeschlossen, insgesamt 602 Angebote. Sie erzielen Mieten um 30 €/m² und würden die Rendite einer normal vermieteten Anlagewohnung zu hoch ausweisen. Deshalb liegt die Kölner Referenzmiete hier etwas unter der in Mieten oder kaufen, das alle Mietangebote zählt.
• Gegenprobe gegen Großanbieter. Der Median wird zusätzlich ohne die vier größten Quellen gerechnet. Verschiebt er sich um mehr als 10 %, wird die Stadt nicht ausgewiesen. In den sechs Städten liegt die Abweichung auf der Mietseite zwischen +1,6 und +5,9 %, auf der Kaufseite zwischen −5,8 und +2,8 %.
• Städteauswahl. Berlin scheitert an dieser Gegenprobe: Vier große Bestandsvermieter stellen dort rund die Hälfte der erfassten Mietangebote, und der Median verschiebt sich ohne sie um 18 %. Eine Rendite, die je nach Quellenauswahl so weit auseinanderliegt, veröffentlichen wir nicht. In München, Hamburg und Frankfurt erfassen wir auf der Mietseite zu wenige Quellen. Münster besteht die Prüfung, liegt aber mit 30 Mietquellen genau an der Mindestgrenze und fehlt deshalb.

Die Renditerechnung folgt dem Schema aus Mietrendite berechnen: Verwaltung 30 € im Monat, Instandhaltung 1 € je m² und Monat, 2 % Mietausfallwagnis, Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen 11,57 % (6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision). Finanziert wird mit einem Annuitätendarlehen mit 4,3 % Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung (Ende September nennt Interhyp 4,15 bis 4,52 % je nach Beleihungsauslauf (unter 70 % bis über 90 %)) und 2 % Anfangstilgung, monatlich fortgeschrieben. Die Kaufnebenkosten kommen immer aus Eigenkapital.

Die Zehnjahresrechnung in Abschnitt 6 bestimmt den internen Zinsfuß aller Zahlungen: Eigenkapital zu Beginn, jährliche Überschüsse oder Zuzahlungen, Verkauf nach zehn Jahren abzüglich 3,57 % Provision und Restschuld. Miete, laufende Kosten und Wert wachsen mit derselben Rate. Alle Rechnungen verstehen sich vor Steuern und ohne Prognose; sie zeigen Schwellenwerte, keine erwartete Entwicklung.

Die vollständige Auswertung inklusive aller Filter ist im Analyseskript des Projekts hinterlegt und wird bei jeder Aktualisierung neu ausgeführt, statt Zahlen im Text fortzuschreiben.

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• Mieten oder kaufen? — dieselben Städte aus Sicht eines Selbstnutzers, bei 4,3 % Zins
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Die eigenen Auswertungen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten, Stand 28.09.2026; es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlussdaten. Das Zinsniveau hat den Stand 29.09.2026 und ändert sich laufend. Dieser Artikel ist eine Marktbeobachtung und keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Vergangene Renditen sind kein verlässlicher Hinweis auf künftige. Die Rechnungen sind vereinfachte Modelle vor Steuern und ohne Prognose; für eine konkrete Entscheidung ersetzen sie keine Beratung durch einen unabhängigen Finanz- oder Steuerberater.