Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Von David Jurinka · Veröffentlicht am 29.09.2026 · Eigener Datenstand 28.09.2026 · Zinsniveau Stand 29.09.2026

Alle eigenen Zahlen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten: 15.805 Eigentumswohnungen und 6.383 Häuser in Köln, Berlin, Düsseldorf, Bonn, Essen und Duisburg, die in den 48 Stunden bis zum 28.09.2026 online bestätigt waren. Es sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Die vollständige Methodik steht am Ende.

Die kurze Antwort

So viel, wie Rate und Eigenkapital zusammen tragen, und die knappere der beiden Größen setzt die Grenze. Als Faustregel gilt: Zins und Tilgung sollten höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei 4,3 % Zins und 2 % Tilgung trägt jede 100 € Monatsrate rund 19.000 € Darlehen.

Mit 3.000 € netto sind das 1.050 € Rate und 200.000 € Darlehen. Finanziert die Bank 80 % des Kaufpreises, reicht das für eine Immobilie um 250.000 €. Dafür brauchst du in Nordrhein-Westfalen knapp 79.000 € Eigenkapital: 20 % des Preises plus die Kaufnebenkosten. Zu Jahresbeginn, bei 3,3 % Zins, hätte dieselbe Rate für rund 297.000 € gereicht. Was die Differenz praktisch bedeutet, hängt am Ort: In Düsseldorf passt dadurch ein Drittel weniger Wohnungsangebote ins Budget, in Essen ein Zehntel weniger.

1. Die Formel: drei Zahlen, eine Grenze

Die Rate. Die 35 % sind eine Obergrenze, keine Empfehlung, und sie gelten nur für Zins und Tilgung. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Heizkosten kommen dazu. Ein Teil davon entspricht den Nebenkosten, die du als Mieter ohnehin zahlst, ein Teil ist neu: Rücklage und Verwaltung trägt beim Mieten der Vermieter. Wer diese Posten in dieselbe Grenze einrechnen will, plant besser mit rund 30 % für die Rate. Bei 4.000 € netto senkt das den möglichen Kaufpreis von rund 333.000 € auf rund 286.000 €.

Das Darlehen. Zins und Tilgung stehen im Nenner. Deshalb reagiert das Darlehen so empfindlich auf den Zins, und deshalb macht auch die Tilgung einen Unterschied: Mit 3 % statt 2 % Anfangstilgung sinkt das Darlehen bei gleicher Rate spürbar, dafür ist der Kredit deutlich früher abbezahlt. Alle Rechnungen in diesem Beitrag nutzen 2 %.

Der Kaufpreis. Das Minuszeichen ist die Stelle, an der die meisten Rechnungen zu optimistisch werden. Die Kaufnebenkosten zahlst du aus dem Eigenkapital; Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit, weil sie den Kredit erhöhen, ohne den Wert der Sicherheit zu steigern. In Nordrhein-Westfalen sind das 11,57 % des Kaufpreises (6,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision), in Berlin 11,07 %, in Bayern 8,57 %. Die Sätze aller Bundesländer stehen im Kauf-Ratgeber.

2. Was eine Monatsrate an Kredit trägt

Die wichtigste Zahl steht nicht in der Tabelle, sondern zwischen ihren Spalten: Von 3,3 auf 4,3 % verliert jede Rate denselben Anteil, nämlich 15,9 % Darlehen. Wer 1.500 € im Monat tragen kann, bekam zu Jahresbeginn rund 339.600 € Kredit, heute rund 285.700 €. Ein weiterer Prozentpunkt würde noch einmal 13,7 % kosten.

3. Beispiele nach Nettoeinkommen

Zwei Dinge fallen auf. Erstens verliert jede Einkommensstufe rund ein Sechstel ihres Budgets: bei 4.000 € netto rund 63.000 €, bei 6.000 € schon rund 94.000 €. Zweitens wächst der Eigenkapitalbedarf mit dem Budget. Wer bei 4.000 € netto die Rate voll ausschöpfen will, braucht in NRW über 105.000 € Eigenkapital. Das führt zur eigentlichen Engstelle.

4. Meist ist das Eigenkapital die eigentliche Grenze

Die folgende Tabelle rechnet andersherum: Welcher Kaufpreis ergibt sich, wenn das Eigenkapital feststeht? Es deckt zuerst die Nebenkosten, nur der Rest fließt in den Kaufpreis.

Das Ergebnis ist ernüchternder als jede Zinsrechnung. Mit 40.000 € Eigenkapital und 4.000 € netto landest du bei rund 275.000 €, nicht bei 333.000 €, und die Bank müsste 97 % des Kaufpreises finanzieren. Der Unterschied von rund 58.000 € ist fast so groß wie der gesamte Zinsanstieg des Jahres. Bei 6.000 € netto deckt dasselbe Eigenkapital nicht einmal mehr die Nebenkosten des Kaufpreises, den die Rate hergäbe.

Für die meisten Haushalte lohnt es sich deshalb mehr, die eigene Eigenkapitalzahl ehrlich zu bestimmen, als auf den nächsten Zinsschritt zu schauen. Wer beide Zahlen kennt, Rate und Eigenkapital, kennt sein Budget. Die niedrigere der beiden Rechnungen gilt.

5. Was dein Budget in sechs Städten kauft

Ein Budget ist eine Zahl. Was sie wert ist, entscheidet der Ort. Für die folgende Tabelle haben wir die Budgets aus Abschnitt 3 gegen die Eigentumswohnungen gelegt, die am 27. und 28. September auf Makler-Websites in sechs Städten online bestätigt waren.

Dasselbe Einkommen kauft in Duisburg rund dreimal so viel Wohnfläche wie in Berlin. In Köln und Düsseldorf reichen 4.000 € netto für rund 65 m², also für eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung zum mittleren Quadratmeterpreis. Wer mehr Fläche braucht, findet sie dort nur unterhalb des Medians: in günstigeren Stadtteilen, in älteren Gebäuden oder bei Objekten mit Sanierungsbedarf. Wie weit die Preise innerhalb einer Stadt auseinanderliegen, zeigen die Stadtseiten für Köln, Berlin, Düsseldorf, Bonn und Essen.

6. Was der Zinsanstieg konkret kostet

Rund ein Sechstel weniger Budget klingt nach einer gleichmäßigen Belastung. Sie ist es nicht. Entscheidend ist, wie viele Angebote am Ort zwischen dem alten und dem neuen Budget liegen.

In Düsseldorf verliert ein Haushalt mit 3.000 € netto durch den Zinsanstieg ein Drittel seiner Auswahl, in Essen ein Zehntel. Der Grund ist die Lage des Budgets im Angebot. In Düsseldorf liegen 250.000 € am unteren Rand: Nur noch jede fünfte Wohnung passt hinein, und die Angebote zwischen 250.000 und 297.000 € waren ein großer Teil dessen, was vorher erreichbar war. In Essen liegt dasselbe Budget über dem Median von 215.000 €. Der Zinsanstieg schneidet dort nur teurere Angebote ab, die Mitte des Marktes bleibt erreichbar.

Mit steigendem Einkommen wird der Effekt kleiner. Bei 5.000 € netto verlieren auch Köln, Berlin und Düsseldorf nur noch 13 bis 15 % ihrer Auswahl, weil das Budget dort in die Mitte des Angebots rückt. In Quadratmetern ausgedrückt kostet der Zinsanstieg bei 4.000 € netto in Köln und Düsseldorf rund zwölf Quadratmeter, grob ein kleines Zimmer.

Bei Häusern trifft der Zinsanstieg härter

Bis auf Duisburg liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in allen sechs Städten über dem Budget eines Haushalts mit 6.000 € netto. Der Zinsanstieg trifft deshalb genau den schmalen Rand, der überhaupt erreichbar war: Mit 5.000 € netto passten zu Jahresbeginn 19 % der Kölner Hausangebote ins Budget, heute sind es 9 %. In Berlin fiel der Anteil von 21,5 auf 11,1 %, in Essen von 29,2 auf 16,1 %. Wer ein Haus sucht, spürt den Zins also deutlich stärker als jemand, der eine Wohnung sucht.

7. Mehr Eigenkapital senkt auch den Zins

Eigenkapital wirkt doppelt. Es erhöht den Kaufpreis direkt, und es senkt den Zins, weil Banken ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf staffeln, also danach, welchen Anteil des Kaufpreises sie finanzieren.

Zwischen der besten und der schlechtesten Stufe liegen 0,37 Prozentpunkte. Bei 1.400 € Rate macht das rund 15.500 € Darlehen aus. Das ist weniger als der Zinsanstieg des Jahres, aber es ist der Teil des Zinses, den du selbst beeinflussen kannst.

8. Wenn das Budget nicht reicht: drei Hebel

Die Nachbarstadt. Zwischen Köln und Bonn liegen bei 4.000 € netto neun Quadratmeter Unterschied (66 gegen 75 m²), zwischen Düsseldorf und Duisburg über hundert. Wer beruflich nicht an eine Stadt gebunden ist, verschiebt sein Budget mit dem Wohnort stärker als mit jedem Zinspunkt.

Objekte, die schon länger stehen. Der Preisnachlass, auf den viele beim Zins hoffen, existiert objektbezogen längst. Objekte, die seit Monaten online stehen, sind im Schnitt etwas über dem Markt bepreist, und genau dort entsteht Verhandlungsspielraum. Wie sich das in den Daten zeigt, steht in „Jetzt kaufen oder warten?“.

Früher dran sein. Wer ein knappes Budget hat, sucht im unteren Preisbereich, und dort ist der Wettbewerb am härtesten: Auffällig günstig bepreiste Objekte verschwinden laut unserer Verweildauer-Auswertung viermal so schnell wie teure. Makler stellen neue Objekte in aller Regel zuerst auf die eigene Website, bevor sie auf den Portalen erscheinen.

Wohnticker überwacht deshalb die Websites von über 1.500 Maklern und meldet neue Kauf-Objekte per E-Mail, sobald sie erscheinen, passend zu Ort, Objektart und Preisobergrenze. Als Obergrenze gehört dort die Zahl aus diesem Beitrag hinein: das Budget, das Rate und Eigenkapital tatsächlich tragen, nicht das Wunschbudget. Wie man einen solchen Suchauftrag sinnvoll aufsetzt, steht im Ratgeber zum Kauf-Suchagenten.

9. Kurz erklärt: Warum die Bauzinsen steigen

Viele erwarten, dass die Europäische Zentralbank die Bauzinsen macht. Das stimmt nur indirekt. Banken refinanzieren langfristige Immobilienkredite zu einem großen Teil über Pfandbriefe, und deren Rendite folgt der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Die EZB setzt dagegen den Zins für sehr kurze Laufzeiten. Auf zehn Jahre wirkt sie vor allem über die Erwartungen, wie es mit Inflation und Leitzins weitergeht.

Genau über diesen Weg sind die Bauzinsen 2026 gestiegen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kletterte von rund 2,9 % zu Jahresbeginn auf 3,62 % (höchster Stand seit Juni 2009). Die Bestkondition für Baugeld stieg im selben Zeitraum von 3,28 % auf 4,27 %. Als Treiber gelten der Ölpreisschock, die höhere Inflation und der große Kapitalbedarf von Staaten und Unternehmen. Die EZB hat den Einlagensatz am 10.09.2026 auf 2,50 % angehoben, die nächste Entscheidung fällt am 29.10.2026.

Ob die Zinsen wieder fallen, weiß niemand. Im Bankenpanel von Interhyp (10.09.2026) erwarten für das Jahresende je rund ein Drittel steigende, gleichbleibende und fallende Bauzinsen. Für die Budgetfrage folgt daraus: Rechne mit dem Zins von heute, nicht mit einem erhofften. Warum Warten auf bessere Zinsen selten die bessere Wahl ist, steht in „Jetzt kaufen oder warten?“.

Häufige Fragen

Methodik

Grundlage sind die von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Kauf-Inserate in Köln, Berlin, Düsseldorf, Bonn, Essen und Duisburg. Gezählt wird nur, was in den 48 Stunden bis zum 28.09.2026 online bestätigt war: 15.805 Eigentumswohnungen und 6.383 Häuser. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Preise aus abgeschlossenen Verträgen; abgeschlossen wird häufig darunter.

• Bereinigung. Dedupliziert über Makler, Titel, Preis und Wohnfläche. Inserate mit unplausiblen Angaben, etwa unter 15 m² oder unter 200 €/m², sind ausgeschlossen.
• Städteauswahl. Nur Städte, in denen wir den Kaufmarkt über viele Makler-Websites breit abdecken, hier 62 bis 240 Websites je Stadt. In München, Hamburg und Frankfurt erfassen wir zu wenige Quellen für ein belastbares Marktbild. Dortmund haben wir geprüft und nicht aufgenommen, weil sich der Anteil im Budget dort je nach Quellenmix um bis zu 14 Prozentpunkte verschiebt.
• Gegenprobe. Der Anteil im Budget wurde zusätzlich ohne die beiden größten Sammelportale gerechnet. In allen sechs Städten verschiebt er sich dadurch um höchstens 4,1 Prozentpunkte bei Wohnungen und 4,5 Prozentpunkte bei Häusern.
• Alle Größen. Gezählt sind Wohnungen aller Größen. In Bonn ist knapp jede siebte angebotene Wohnung kleiner als 40 m², überwiegend als Kapitalanlage vermarktete Apartments. Sie heben dort den Quadratmeterpreis und den Anteil im Budget. Die Bonner Stadtseite weist deshalb zusätzlich Werte ab 40 m² aus.

Die Finanzierungsrechnung unterstellt ein Annuitätendarlehen mit 4,3 % Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung (Ende September nennt Interhyp 4,15 bis 4,52 % je nach Beleihungsauslauf (unter 70 % bis über 90 %), Dr. Klein eine Bestkondition von 4,27 %) und 2 % Anfangstilgung. Die Rate beträgt 35 % des Nettohaushaltseinkommens, die Bank finanziert 80 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten mit 6,5 % (NRW) bzw. 6,0 % (Berlin) Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und Grundbuch und 3,57 % Käuferprovision werden vollständig aus Eigenkapital bezahlt. Der Vergleichswert 3,3 % entspricht dem Zinsniveau zu Jahresbeginn 2026.

Die vollständige Auswertung inklusive aller Filter ist im Analyseskript des Projekts hinterlegt und wird bei jeder Aktualisierung neu ausgeführt, statt Zahlen im Text fortzuschreiben.

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Die eigenen Auswertungen stammen aus den von Wohnticker auf Makler-Websites erfassten Inseraten, Stand 28.09.2026; es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlussdaten. Das Zinsniveau hat den Stand 29.09.2026, die Grunderwerbsteuersätze den Stand August 2026. Beide sind volatil und können zum Zeitpunkt des Lesens abweichen. Dieser Artikel ist eine Marktbeobachtung und keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Finanzierungsrechnung ist ein vereinfachtes Modell ohne Sondertilgung, Bereitstellungszinsen, Gebühren oder Förderungen; die tatsächliche Kreditzusage hängt von Bonität, Haushaltsrechnung, Eigenkapital und Objekt ab. Für eine konkrete Entscheidung ersetzt sie kein Angebot einer Bank oder eines unabhängigen Beraters.